Son aylarda emlak piyasasında sahada çok net gözlemlediğimiz bir gerçek var: Küçük metrekareli ve toplam satış bedeli ulaşılabilir olan gayrimenkuller alıcı bulurken, büyük alanlı gayrimenkuller beklemede kalıyor.
İşin ilginç tarafı, büyük alanlı yerlerin çoğunda metrekare veya dönüm bazında fiyatlar aslında daha uygun. Yani matematiksel olarak baktığımızda yatırımcı için avantajlı görünen birçok tarla, zeytinlik ve arsa piyasada bekliyor.
Peki neden?
Çünkü günümüz yatırımcısı artık öncelikle toplam bedele bakıyor.
Örneğin; 800.000 TL ile 1.000.000 TL arasında bir gayrimenkul piyasaya çıktığında çok daha fazla talep görüyor. Çünkü bu rakamlar yatırımcıya daha ulaşılabilir geliyor. Ancak aynı bölgede, dönüm fiyatı daha avantajlı olan bir taşınmazın toplam bedeli 3 milyon, 5 milyon veya 8 milyon TL olduğunda işler değişiyor.
Alıcı bir anda durup düşünmeye başlıyor. “Bu kadar parayı bağlamak doğru mu?” İşte piyasanın bugün yaşadığı temel psikoloji tam olarak budur.
Aslında birçok yatırımcı büyük alanlı gayrimenkulün avantajlı olduğunu görüyor. Fiyat analizini yaptığında dönüm maliyetinin uygun olduğunu da fark ediyor. Ancak karar aşamasında devreye başka bir unsur giriyor: Faiz.
Yatırımcı elindeki 3-5 milyon liralık sermayeye baktığında, bankaların sunduğu mevduat getirilerini hesaplıyor ve kısa vadede elde edeceği rakamları cazip buluyor. Bu nedenle büyük gayrimenkullere olan talep erteleniyor. Oysa burada gözden kaçan önemli bir nokta var.
Faiz, bugünün hesabıdır. Gayrimenkul ise geleceğin hesabıdır.
Türkiye gibi sürekli gelişen, büyüyen ve enflasyonun etkilerinin hissedildiği bir ülkede gayrimenkul yalnızca bugünkü değeriyle değerlendirilmez. Bugün yatırımcıların ilgi göstermediği birçok bölgenin geçmişteki fiyatlarına baktığımızda bunu çok net görebiliyoruz.
Yıllar önce yüksek bulunduğu için alınmayan birçok tarla, zeytinlik ve arsa bugün kat kat değerlere ulaşmış durumda.
Bu nedenle büyük alanlı taşınmazların satılmıyor olması onların değersiz olduğu anlamına gelmez. Aslında tam tersine, birçok zaman piyasanın en avantajlı fırsatları büyük yatırım gerektiren taşınmazlarda ortaya çıkar. Ancak günümüz ekonomik şartlarında yatırımcı daha temkinli davranıyor. Bu nedenle piyasada hareket daha çok küçük bütçeli gayrimenkullerde yoğunlaşıyor.
Bugün bir emlakçı olarak sahada gördüğümüz tablo şudur:
Birim fiyatı uygun olduğu için değil, toplam bedeli ulaşılabilir olduğu için küçük gayrimenkuller daha hızlı satılıyor. Büyük alanlı gayrimenkuller ise değerlerinden değil, yüksek toplam bedellerinden dolayı daha uzun süre alıcı bekliyor. Piyasa bugün bunu söylüyor.
Ancak emlak piyasasında yıllardır değişmeyen bir gerçek var: Doğru yerdeki kaliteli gayrimenkul, zamanı geldiğinde mutlaka değerini bulur.
