Asıl değişen piyasa değil, bilgiye ulaşan insan oldu. Son zamanlarda gayrimenkul sektöründe en sık duyduğumuz cümle şu:
“Piyasa durgun…”
Artık bu cümleyi o kadar sık duyuyoruz ki, birçok kişi bunun tartışılmaz bir gerçek olduğuna inanmaya başladı.
Ben ise aynı fikirde değilim.
Çünkü sahaya baktığımda bambaşka bir tablo görüyorum.
- Her hafta tapuda satışlar gerçekleşiyor.
- Doğru fiyatlanan taşınmazlar kısa sürede alıcı buluyor.
- Gerçek yatırımcı araştırıyor, inceliyor ve satın alıyor.
- Kiralık portföyler doğru yönetildiğinde kısa sürede kiraya veriliyor.
Peki o zaman insanlar neden sürekli “Piyasa durgun.” diyor?
Çünkü aslında duran piyasa değil. Yıllardır alışılmış kazanç modeli. Bir dönem vardı. Bilgiyi bilen kazanıyordu. Bundan on, on beş yıl önce taşınmazın gerçek değerini öğrenmek bugünkü kadar kolay değildi.
- Bir köydeki tarlanın gerçek fiyatını çoğu zaman yalnızca köylü biliyordu.
- Mahalledeki evin gerçek değerini birkaç kişi konuşuyordu.
- Bir arsaya gerçekten kaç para verildiğini öğrenmek neredeyse imkânsızdı.
- İnternet bugünkü kadar gelişmemişti.
- Web Tapu yoktu.
- Harita uygulamaları bugünkü seviyede değildi.
- İlan siteleri sınırlıydı.
- Gerçekleşen satışlara ulaşmak oldukça zordu.
- Bilgi…En değerli sermayeydi.
İşte tam bu ortamda, herhangi bir mesleki yeterliliği olmayan bazı kişiler ortaya çıktı.
- Resmî yetkisi olmayan
- Vergi kaydı bulunmayan
- Mesleki sorumluluğu olmayan
- Sadece “BİR ALICI BİLİYORUM” ya da “BİR SATICI TANIYORUM” diyerek aracılık yapan kişiler…
Halk arasında “AYAKÇI” ya da “AYAKLI EMLAKÇI” olarak anılan bu yapı, bilgi eksikliğinden besleniyordu.
Çünkü alıcı bilmiyordu. Satıcı bilmiyordu. Aradaki kişi biliyor görünüyordu. Ve çoğu zaman Bilgiyi değil, Bilgi eksikliğini satıyordu. Artık bilgi saklanmıyor. Bugün ise dünya değişti.
- Bir taşınmazın çevresindeki emsal ilanlara birkaç dakikada ulaşılabiliyor.
- Uydu görüntüleri incelenebiliyor.
- Web Tapu üzerinden birçok bilgi kontrol edilebiliyor.
- İmar durumu sorgulanabiliyor.
- Harita uygulamaları sayesinde ulaşım analiz edilebiliyor.
- Yatırım videoları izleniyor.
- Uzman görüşlerine ulaşılabiliyor.
- Yapay zekâ destekli analizler yapılabiliyor.
Eskiden yalnızca birkaç kişinin bildiği bilgiler, bugün herkesin cebindeki telefonda.
- Bilgi artık gizli değil.
- Bilgi demokratikleşti.
Ve işte tam burada
- Piyasa değişmeye başladı.
- Kazanan artık bilgiyi saklayan değil, güven veren
Eskiden yalnızca “bağlantısı güçlü” olmak yeterliydi.
Bugün ise yetmiyor. Çünkü;
- Alıcı artık soru soruyor.
- Satıcı araştırıyor.
- Karşılaştırıyor.
- Analiz ediyor.
- Bir ilanı beş farklı platformda inceliyor.
- Fiyatı sorguluyor.
- Emsali araştırıyor.
- Bölgeyi Google Earth’ten geziyor.
- Tapusunu kontrol ediyor.
Artık insanlar
Sadece “Bu fırsat kaçmaz.” cümlesiyle ikna olmuyor.
- Kanıt istiyor.
- Veri istiyor.
- Şeffaflık istiyor.
- Kolay para dönemi bitti
İşte bazı kişilerin kabul etmek istemediği gerçek tam da burada başlıyor.
Eskiden aynı işlemden çok yüksek kazanç elde edenler. Bugün aynı kazancı sağlayamayınca suçu piyasaya yüklüyor.
- Çünkü eski düzen değişti.
- Artık bilgi tek elde değil.
- Kolay kazanç azaldı.
Ancak eski alışkanlıklar hâlâ devam ediyor. Bugün bile bazı kişiler, gerçekleşmiş satış fiyatlarını değil, şişirilmiş ilan fiyatlarını örnek gösteriyor.
“Burası en az şu kadar eder.”
“Komşu o fiyata yazmış.”
“Bekle, fiyatlar patlayacak.” gibi söylemlerle hem satıcıyı hem de alıcıyı yanlış yönlendirmeye devam ediyor.
Oysa ilan fiyatı
- Piyasa değeri değildir.
- Gerçek piyasa değeri,
- Alıcının gerçekten ödemeye razı olduğu bedeldir.
En büyük manipülasyon: “Piyasa kötü.”
Bugün piyasaya zarar veren en büyük unsur ekonomik koşullar kadar. Sürekli tekrar edilen olumsuz söylemlerdir. Çünkü insanlar duyduklarına inanır. Her gün…
- “Piyasa öldü.”
- “Kimse almıyor.”
- “Hiç satış yok.” cümlelerini duyan bir satıcı beklemeye başlar.
Alıcı ise daha fazla düşmesini bekler.
Beklentiler uzadıkça, işlem sayısı azalır. Azalan işlem sayısı da aynı söylemi yeniden besler. Böylece kendi kendini büyüten bir algı oluşur. Oysa aynı dönemde; Doğru fiyatlanan taşınmazlar satılmaya devam etmektedir.
Yeni dönemin kazananı kim olacak?
- Bilgiyi gizleyen olmayacak. Bilgiyi paylaşan olacak.
- Abartan değil, Doğru fiyatı söyleyen olacak.
- Satıcıya hoşuna giden sözleri söyleyen değil, Duyması gereken gerçekleri söyleyen olacak.
- Sadece ilan açan değil, Portföy yöneten olacak.
- Sadece anahtar taşıyan değil, Güven taşıyan olacak.
Çünkü gayrimenkul sektörünün geleceğini belirleyecek olan şey…
- Ne faizdir…
- Ne dövizdir…
- Ne de söylentidir.
Geleceği belirleyecek olan güven ve profesyonelliktir.
Bir zamanlar bilgiye sahip olmak para kazandırıyordu. Bugün ise bilgiye herkes ulaşabiliyor. Artık farkı oluşturan şey; Bilgi değil, bilgiyi dürüstlükle yorumlayabilmektir. Bu yüzden ben artık “Piyasa durgun.” cümlesine inanmıyorum.
Piyasa durmuyor. Sadece bilgi eksikliğinden beslenen eski düzen duruyor.
Ve bana göre; Bu, gayrimenkul sektörü için kötü bir haber değil. Tam tersine, gerçek profesyoneller için yepyeni bir başlangıçtır.
