Yıllardır gayrimenkul sektöründe edindiğim saha tecrübesi boyunca bana en sık yöneltilen sorulardan biri şudur:
“Çocuklarıma taşınmazımı satış yoluyla mı devredeyim, yoksa bağış mı yapayım?”
Bu sorunun devamında ise hemen şu gelir:
“Hangisi daha az masraflı olur?”
İlk bakışta cevap oldukça basit gibi görünse de, aslında konu sadece tapuda ödenecek harçtan ibaret değildir. Çünkü bugün birkaç bin lira daha az ödemek için tercih edilen yöntem, yarın aile içinde yıllarca sürebilecek hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu nedenle satış ve bağış işlemlerini yalnızca maliyet açısından değil, hukuki sonuçları bakımından da değerlendirmek gerekir.
SATIŞ İŞLEMİNDE TAPU HARCI NASIL HESAPLANIR?
492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre satış işlemlerinde tapu harcı toplam %4 oranındadır.
Kanun, bu harcı;
Devir eden (satıcı) için %2
Devir alan (alıcı) için %2 olmak üzere ayrı ayrı düzenlemiştir.
Yani hukuken hem satıcı hem de alıcı kendi adına doğan tapu harcından sorumludur.
Örnek: Belediyedeki emlak beyan değeri 1.000.000 TL olan bir taşınmazın satışında;
İşlem Harç
Satıcının ödeyeceği (%2) 20.000 TL
Alıcının ödeyeceği (%2) 20.000 TL
Toplam Tapu Harcı 40.000 TL
BAĞIŞ (HİBE) İŞLEMİNDE DURUM NASILDIR?
Aynı taşınmazın bağış yoluyla devredilmesi halinde ise tapu harcı binde 68,31 (yaklaşık %6,83) oranında uygulanmaktadır.
Aynı örnek üzerinden;
1.000.000 TL değerindeki taşınmazın bağış edilmesi halinde;
İşlem Harç
Bağış Harcı 68.310 TL
Ancak maliyet bununla sınırlı değildir. Bağış işlemlerinde şartların oluşması halinde ayrıca Veraset ve İntikal Vergisi de gündeme gelebilir. Dolayısıyla ilk aşamadaki maliyet bakımından bağış işlemi, satış işleminden daha yüksek bir yük oluşturabilmektedir.
KARŞILAŞTIRMA
Satış : 40.000 TL Yok
Bağış (Hibe) : 68.310 TL Veraset ve İntikal Vergisi doğabilir
Sadece tapu harcı dikkate alındığında; Bağış işlemi, satış işlemine göre yaklaşık 28.310 TL daha fazla harç doğurmaktadır. Üstelik Veraset ve İntikal Vergisi de söz konusu olabileceğinden toplam maliyet daha da artabilir.
PEKİ O HALDE HERKES NEDEN SATIŞ YAPMIYOR?
İşte işin en önemli kısmı burada başlıyor. Çünkü hukuk yalnızca tapuda yazılan işleme değil, gerçek iradeye de bakar. Örneğin baba, çocuğuna hiçbir bedel almadan taşınmazını devretmiş ancak daha az harç ödemek amacıyla işlem tapuda satış gibi gösterilmiş olabilir. Yıllar sonra diğer mirasçılar; “Bu satış gerçek değildi. Babamız aslında taşınmazı bağışladı.” iddiasıyla dava açabilir.
Bu tür davalar hukukta Muris Muvazaası olarak adlandırılmaktadır.
MAHKEMELER NELERE BAKAR?
Bir satışın gerçek olup olmadığını değerlendirirken mahkemeler;
- Satış bedeli gerçekten ödendi mi?
- Banka kayıtları var mı?
- Alıcının ödeme gücü bulunuyor muydu?
- Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasında makul bir ilişki var mı?
- Tarafların gerçek amacı satış mıydı, yoksa bağış mıydı?
gibi birçok hususu birlikte değerlendirir.
Eğer satışın gerçekte yapılmadığı kanaatine varılırsa, tapu iptali ve tescil davaları gündeme gelebilir.
GERÇEKTEN SATIŞ YAPILIYORSA
Çocuk taşınmazın bedelini gerçekten ödüyor, ödeme banka aracılığıyla yapılıyor, satış bedeli gerçeği yansıtıyor ve belgelenebiliyorsa, satış işlemi hem hukuken hem de maliyet açısından uygun bir yöntem olabilir.
HİÇ PARA ALINMAYACAKSA
Amaç gerçekten çocuğa karşılıksız kazandırmada bulunmaksa, işlemi satış gibi göstermek yerine bağış olarak yapmak, ileride ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından daha sağlıklı olabilir.
TAPUDA DÜŞÜK BEDEL GÖSTERME DÖNEMİ GERİDE KALIYOR
Eskiden tapu harcı daha az çıksın diye taşınmazlar gerçek değerinin çok altında bedellerle devrediliyordu. Bugün ise Gelir İdaresi Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile diğer kamu kurumları arasındaki elektronik veri paylaşımı sayesinde bu işlemler çok daha yakından takip edilmektedir.
Gerçeğe aykırı beyan edilen bedeller;
- Eksik harç,
- Vergi incelemesi,
- Gecikme faizi,
- İdari yaptırım gibi sonuçlara yol açabilmektedir.
Tapuda yalnızca; “Hangisi daha ucuz?” sorusunu sormak yeterli değildir. Asıl sorulması gereken; “Hangisi hukuken doğru ve ailem açısından güvenli?” sorusudur.
Çünkü tapuda atılan bir imza birkaç dakika sürer. Ancak o imzanın hukuki sonuçları bazen nesiller boyunca devam eder. Masraf hesabı yapılırken hukuki riskler göz ardı edilmemeli; her taşınmaz ve her aile yapısı kendi özel şartları içinde değerlendirilmelidir.
