Aynı marka bir gıda ürünü, aynı ilçedeki farklı marketlerde farklı fiyatlardan satılabiliyor.
Aynı gramajdaki bir kahveyi bir markette 180 liraya görürken, birkaç sokak ötedeki başka bir markette 220 liraya görebiliyoruz. Pazara çıktığımızda ise aynı üreticinin yetiştirdiği domatesin, birkaç metre arayla kurulan iki tezgahta bile farklı fiyatlarla satıldığını görüyoruz.
Aslında bu durum hepimize oldukça normal geliyor. Çünkü bir ürünün fiyatını; işletmenin giderleri, bulunduğu konum, müşteri kitlesi, arz-talep dengesi ve satıcının beklentisi belirliyor.
Peki, aynı mantık gayrimenkul piyasasında da geçerli mi?
Elbette geçerli. Ancak özellikle son yıllarda Milas ve çevresinde yaşanan gelişmeler, doğal fiyat farklılıklarının çok ötesine geçmiş durumda. Artık birçok bölgede, fiyat algısı gerçek piyasa koşullarından koparak adeta bir fiyat kaosuna dönüşmüş durumda.
Bugün Milas’ın herhangi bir mahallesinde veya kırsal bir bölgesinde, aynı büyüklükte iki tarla arasında yüz binlerce, hatta milyonlarca liralık farklar görülebiliyor. Bunun makul sebepleri elbette vardır. Bir taşınmazın kadastral yola cephesinin bulunması, elektrik ve su altyapısına yakın olması, imar durumu, manzarası, eğimi, yerleşim alanına uzaklığı ve yatırım potansiyeli fiyatı doğrudan etkileyen unsurlardır.
Ancak son yıllarda fiyatları belirleyen tek unsur bunlar olmaktan çıkmıştır.
Ne yazık ki birçok taşınmaz sahibi artık mülkünün değerini; emsal satışlara, teknik analizlere ve piyasa verilerine göre değil, kulaktan dolma bilgilere göre belirlemeye başlamıştır.
“Karşı köydeki tarla şu fiyata satılmış.”
“Komşunun arsasına şu kadar teklif gelmiş.”
“Buraya büyük yatırımcı gelecekmiş.”
“Birkaç yıl sonra buraya imar gelecekmiş.”
Milas’ın birçok köyünde duyulan bu cümleler, zamanla piyasa gerçeklerinin önüne geçmeye başlamıştır.
Daha da önemlisi, insanlar artık gerçekleşmiş satışları değil, internet sitelerindeki ilan fiyatlarını referans almaktadır. Oysa ilana yazılan fiyat, çoğu zaman gerçek satış fiyatı değildir; yalnızca satıcının beklentisini yansıtır.
İşte tam da bu noktada, piyasadaki en büyük sorunlardan biri ortaya çıkmaktadır.
Bugün gayrimenkul piyasasında, taşınmazların hangi kriterlere göre fiyatlandırıldığına ilişkin etkin bir denetim mekanizması bulunmamaktadır. Bir kişi elbette kendi mülkü için istediği bedeli talep edebilir. Ancak hiçbir emsal çalışmasına, hiçbir teknik incelemeye ve hiçbir piyasa analizine dayanmayan rakamların zamanla tüm bölgeyi etkileyen bir fiyat algısına dönüşmesi, piyasanın doğal işleyişini bozabilmektedir.
Örneğin gerçek piyasa değeri üç milyon lira olan bir taşınmazın altı milyon liraya ilana konulması, yalnızca o taşınmazı etkilemez. Çevredeki diğer mülk sahipleri de aynı rakamları referans alarak kendi taşınmazlarını benzer fiyatlarla satışa çıkarmaya başlar. Böylece piyasa, gerçekleşen satışlarla değil, beklentilerle şekillenmeye başlar.
Bu süreçte, emlak sektöründe herhangi bir yetki belgesi veya mesleki sorumluluğu bulunmayan kişilerin de piyasaya yön vermeye çalıştığı görülmektedir.
Özellikle bazı kırsal mahallelerde, asıl işi farklı olan kişilerin, yüksek kazanç beklentisiyle gayrimenkul fiyatları hakkında yönlendirmelerde bulunduğuna şahit oluyoruz. Bazen bir bakkal, bazen bir kahvehane işletmecisi, bazen de tamamen farklı bir meslek grubundan kişiler, bölgede oluşan söylentileri gerçek piyasa değeriymiş gibi aktarabiliyor.
Elbette herkes fikir beyan edebilir. Ancak milyonlarca liralık yatırımların, uzman görüşlerinden uzak, kulaktan dolma bilgilerle şekillenmesi hem alıcıya hem de satıcıya zarar vermektedir.
Denetim eksikliği, yetkisiz aracılık faaliyetleri ve gerçek piyasa verilerinden uzak fiyatlandırmalar birleştiğinde ise ortaya sağlıklı bir piyasa değil, yapay bir fiyat algısı çıkmaktadır.
Bu durum kısa vadede bazı mülk sahiplerinin hoşuna gitse de uzun vadede ciddi sorunlar doğurmaktadır. Gerçek değerinin çok üzerinde fiyatlandırılan taşınmazlar aylarca, hatta yıllarca satılamamakta; yatırımcılar bölgeden uzaklaşmakta ve piyasanın güvenilirliği zedelenmektedir.
Bugün Milas’ta doğru fiyatlandırılan taşınmazların kısa sürede alıcı bulduğu bir gerçektir. Çünkü bilinçli yatırımcı artık yalnızca ilana bakmıyor; taşınmazın imar durumunu, ulaşım imkânlarını, altyapısını, bölgesel gelişimini ve gerçekleşmiş satış verilerini de araştırıyor.
Gayrimenkul piyasasının sağlıklı şekilde gelişebilmesi için yalnızca arz ve talep dengesi yeterli değildir. Aynı zamanda şeffaf veri paylaşımı, gerçekleşmiş satış analizleri, yetkili kişiler tarafından yapılan değerlemeler ve piyasanın düzenli olarak izlenmesi de büyük önem taşımaktadır.
Milas gibi tarım, turizm ve yatırım potansiyeli yüksek bir bölgede, piyasanın gerçek değerler üzerinden şekillenmesi; hem yatırımcıların korunması hem de mülk sahiplerinin zarar görmemesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Çünkü gayrimenkulde en doğru fiyat, satıcının hayal ettiği değil; piyasanın kabul ettiği fiyattır.
Aksi hâlde fiyat algısı, zamanla fiyat kaosuna; fiyat kaosu ise gerçek piyasa koşullarından uzak, yapay bir düzene dönüşecektir.
