Keşke Cevabı Ada Parsel Kadar Basit Olsaydı
Gayrimenkul sektöründe özellikle tarla, zeytinlik ve kırsal nitelikli taşınmazların satışında yıllardır karşılaştığımız ilginç bir beklenti var.
Bir tarla veya zeytinliği ilana koyuyoruz.
Taşınmazın yüzölçümünü yazıyoruz. Tapu niteliğini belirtiyoruz. Ada ve parsel bilgisini paylaşıyoruz. Yol durumunu, konumunu, çevresini, merkeze ve önemli noktalara mesafelerini bildiğimiz kadarıyla açıkça anlatıyoruz.
Ardından telefon çalıyor: Buraya ev yapabilir miyim?
Hemen arkasından diğer sorular geliyor:
- Kaç metrekare ev yapabilirim?
- İmarı yüzde kaç?
- Kaç kat çıkabilirim?
- Yoldan kaç metre çekmem gerekiyor?
- Komşudan çekme mesafesi kaç metre?
- Tarım görüşü çıkar mı?
- Prefabrik koyabilir miyim?
- Konteyner koysam sorun olur mu?
- Elektrik ve su bağlanır mı?
- Ruhsat alabilir miyim?
Soruların sorulmasında elbette hiçbir problem yok. Hatta gayrimenkul alacak kişinin bunları araştırması gerekir. Problem başka yerde. Bu soruların tamamının cevabının emlakçıda bulunmasının beklenmesinde.
EMLAKÇI; BELEDİYE, TARIM MÜDÜRLÜĞÜ, MİMAR VE MÜHENDİS DEĞİLDİR
Öncelikle çok temel bir ayrımı yapmamız gerekiyor. Gayrimenkul danışmanının görevi ile belediyenin imar biriminin, İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün, Tapu Müdürlüğünün, Kadastro Müdürlüğünün, mimarın, şehir plancısının, harita mühendisinin ve inşaat mühendisinin görevleri aynı değildir.
Emlakçı gayrimenkulün pazarlanması ve alıcı ile satıcının doğru şekilde buluşturulması sürecinde görev yapar. Elindeki belgelerden, mülk sahibinden ve erişebildiği kaynaklardan elde ettiği bilgileri alıcıya aktarabilir. Fakat teknik ve idari konularda yetkili kurumun yerine geçemez. Bir taşınmaza yapı yapılıp yapılamayacağı konusunda kesin hüküm vermek başka şeydir, mevcut bilgiyi paylaşmak başka şeydir.
“ADA PARSELİ VERDİM, BANA SÖYLEYİN” DEMEKLE OLMUYOR
Özellikle tarla ve zeytinlik ilanlarında vatandaşın şöyle bir düşüncesi oluşabiliyor: “Size ada parseli verdim. Belediyeden bakıp söyleyin.” Keşke sistem bu kadar basit olsaydı. Bir taşınmazın ada ve parsel numarasının bilinmesi, o taşınmaz hakkında her türlü resmi ve teknik bilgiye herkesin ulaşabileceği anlamına gelmez.
Emlakçı belediyeye gidip: “Ben bu taşınmazı satıyorum, bana bunun bütün imar bilgilerini verin.” dediğinde, her durumda taşınmazın malikiymiş gibi işlem yapma veya malik adına resmi belge alma yetkisine sahip değildir. Kurumların bilgi ve belge paylaşımında kendi mevzuatı, başvuru usulleri ve yetkilendirme şartları vardır. Bazı işlemlerde malik veya yetkilendirilmiş kişinin başvurusu gerekebilir. Aynı durum tarımsal nitelikli taşınmazlarda ilgili tarım birimleri açısından da karşımıza çıkabilir. Dolayısıyla emlakçının elinde ada-parsel numarasının bulunması ona bütün kamu kurumlarının kapısını açan “sınırsız yetki kartı” vermez.
“AMA FALAN EMLAKÇI ÖĞRENİYOR”
Bu noktada hemen şu itiraz geliyor: Bizim tanıdığımız emlakçı belediyeden öğreniyor.
Olabilir.
Bazı kişiler kurumlarda yıllardır tanıdığı insanlardan sözlü bilgi alabiliyor olabilir. Bazıları kişisel ilişkilerini kullanıyor olabilir. Ancak kişisel ilişkiyle edinilen sözlü bilgi ile resmi olarak alınmış bilgi veya belge aynı şey değildir. Hatta gayrimenkul gibi milyonlarca liralık ekonomik kararların verildiği bir alanda yalnızca: “Belediyede tanıdığım birine sordum, olur dedi.” cümlesine güvenerek hareket etmek bana göre doğru değildir.
Çünkü yarın ruhsat aşamasına geldiğinizde “Bana böyle söylenmişti” demeniz size kazanılmış bir hak sağlamayabilir. Gayrimenkulde mümkün olduğunca sözlü bilgi değil, teyit edilebilir ve gerektiğinde resmi bilgi esas alınmalıdır.
PEKİ KAÇ METREKARE EV YAPARIM?
İşin bir de teknik tarafı var. Vatandaş soruyor: “2.000 metrekare tarlaya kaç metrekare ev yapabilirim?”
Emlakçının hemen hesap makinesini çıkarıp: “Şu kadar metrekare yaparsınız.” demesi bana göre ciddi bir hatadır.
Çünkü yapılaşma yalnızca parselin yüzölçümünden ibaret bir matematik hesabı değildir. Taşınmazın niteliği, bulunduğu alan, plan durumu, plan hükümleri, yola cephesi, geometrisi, yapı yaklaşma mesafeleri, ilgili kurum görüşleri ve taşınmaza özgü başka kısıtlamalar sonucu etkileyebilir. Bu nedenle aynı büyüklükteki iki parselin yapılaşma şartlarının mutlaka aynı olacağını düşünmek doğru değildir.
İşte bu noktada mimar, şehir plancısı, harita mühendisi ve gerektiğinde diğer teknik meslekler devreye girer.
- Emlakçı mimar değildir.
- Emlakçı harita mühendisi değildir.
- Emlakçı inşaat mühendisi değildir.
- Emlakçı belediyenin imar servisi de değildir.
Bunların hepsinin bilgisini tek kişide aramak, doktora gidip aynı zamanda MR cihazının bakımını yapmasını istemek gibi bir şeydir.
KULAKTAN DOLMA BİLGİNİN BEDELİ AĞIR OLABİLİR
Gayrimenkulde en tehlikeli cümlelerden biri şudur: “Buralarda genelde böyle oluyor.”
Olabilir.
Ama sizin satın alacağınız parsel “genelde” değildir. Sizin paranızı ödediğiniz belirli bir ada ve belirli bir parseldir. Komşu parsele ev yapılmış olması sizin parsele de aynı şartlarda ev yapılabileceğinin tek başına garantisi değildir. Karşıdaki tarlada elektrik olması sizin de otomatik olarak elektrik aboneliği alabileceğiniz anlamına gelmeyebilir. Yan tarafta bir yapı bulunması sizin de aynı büyüklükte yapı yapabileceğinizi tek başına kanıtlamaz. Gayrimenkulde özellikle arazi alımında “Komşu yapmış, ben de yaparım” mantığıyla milyonlarca lira yatırılmaz.
- Araştırılır.
- Sorulur.
- Teyit edilir.
- Gerekirse uzmanına danışılır.
PEKİ EMLAKÇININ GÖREVİ NEDİR?
Burada emlakçının sorumluluğunu da ortadan kaldırmıyorum. Tam tersine işini doğru yapan gayrimenkul danışmanı, bildiğini söylemek kadar bilmediği veya yetkisi dışında kalan konuda doğru yere yönlendirmeyi de bilmelidir.
- Emlakçı elindeki tapu ve taşınmaz bilgilerini paylaşır.
- Ada-parsel bilgisini verir.
- Bilinen yol ve ulaşım durumunu açıklar.
- Konumunu gösterir.
- Mülk sahibinden edinilen bilgileri, bunun kaynağını doğru ifade ederek aktarır.
- Elde mevcut resmi belge varsa bunu inceler ve paylaşılması mümkün olan kısmını müşteriye sunar.
Ama kesin olarak bilmediği bir konuda sırf müşteriyi kaçırmamak için:
- Ev yapılır.
- Kesin iki kat çıkar.
- Ruhsat alınır.
- Hiçbir sorun olmaz gibi cümleler kurmamalıdır.
Bazen iyi emlakçılık “Bilmiyorum” diyebilmektir.
Daha doğrusu: “Bu konu benim yetki ve uzmanlık alanım değil. Yetkili kurumdan veya ilgili teknik uzmandan teyit etmemiz gerekir.” diyebilmektir. Bence profesyonellik tam da budur.
CİDDİ ALICIYSANIZ ARAŞTIRALIM
Bir müşteri gerçekten bir taşınmazı satın almayı düşünüyorsa durum değişir.
- Taşınmazı görmüştür.
- Fiyatını değerlendirmiştir.
- Konumu hoşuna gitmiştir.
- Bütçesi uygundur.
- Satın alma niyeti vardır ancak örneğin üzerine ev yapılıp yapılamayacağını öğrenmek istiyordur.
İşte o zaman bu sorunun peşine düşülür.
- Mülk sahibiyle görüşülür.
- Gerekliyse mülk sahibinin ilgili kuruma başvurması sağlanır.
- Gerekli yetkilendirme yapılabiliyorsa yapılır.
Belediyeden, tarım birimlerinden veya konusuna göre diğer ilgili kurumlardan bilgi ve belge talep edilir. Teknik değerlendirme gerekiyorsa mimara, mühendise veya ilgili uzmana danışılır. Çünkü ortada gerçek bir satın alma niyeti vardır.
AMA SADECE MERAK EDİYORSANIZ
Bir de işin diğer tarafı var.
- İlanı gören kişi daha taşınmazın nerede olduğunu bilmiyor.
- Fiyat bütçesine uygun mu belli değil.
- Bölgeyi hiç görmemiş.
- Satın alma düşüncesi dahi net değil.
Ama telefonda emlakçıdan bir dosyanın bütün teknik ve idari araştırmasını yapmasını bekliyor:
- Belediyeye gidip sorun.
- Tarım Müdürlüğünden öğrenin.
- Bir mimara hesaplatın.
- Yoldan çekmesini öğrenin.
- Kaç metrekare ev çıktığını öğrenip beni arayın.
Peki bütün bunlar yapıldıktan sonra? “Tamam, ben bir düşüneyim.”
Elbette her müşteri taşınmazı satın almak zorunda değildir. Kimsenin böyle bir mecburiyeti yoktur. Ancak merak ile ciddi satın alma niyetini de birbirinden ayırmamız gerekiyor. Bir kamu kurumuna gitmek, sıra beklemek, mülk sahibiyle görüşmek, evrak hazırlamak, mimara veya mühendise danışmak zaman ve emek gerektirir.
Eğer taşınmaz bütçenize uygun değilse, konumu zaten istemediğiniz bir yerdeyse veya yakın zamanda satın alma niyetiniz bulunmuyorsa insanların saatlerce araştırma yapmasını istemenin de çok anlamı yoktur.
Önce taşınmazı değerlendirin.
- Konumunu görün.
- Fiyatını değerlendirin.
- Bütçenize uyup uymadığına bakın.
Gerçekten almaya yakınsanız o zaman teknik ve resmi araştırma aşamasına geçelim.
HERKES KENDİ İŞİNİ YAPARSA HATA AZALIR
Gayrimenkul sektörü tek bir meslek grubundan oluşmaz.
- Emlakçı vardır.
- Mimar vardır.
- Mühendis vardır.
- Harita mühendisi vardır.
- Şehir plancısı vardır.
- Avukat vardır.
- Değerleme uzmanı vardır.
- Belediyenin ilgili birimleri vardır.
- Tapu ve kadastro vardır.
- Tarım teşkilatı vardır.
Her birinin görevi, uzmanlığı ve sorumluluğu farklıdır.
Emlakçıdan bütün bu mesleklerin ve kurumların yerine geçmesini beklemek doğru olmadığı gibi, emlakçının da kendisini bütün bu mesleklerin yerine koyması doğru değildir.
İyi bir gayrimenkul danışmanı her şeyi bilen kişi değildir.
İyi bir gayrimenkul danışmanı; neyi bildiğini, neyi bilmediğini, hangi bilginin teyit edilmesi gerektiğini ve doğru bilginin nereden alınacağını bilen kişidir.
Bir tarla veya zeytinlik alırken “Buraya ev yapılır mı?” diye sormanız son derece doğaldır. Hatta sormalısınız. Ancak doğru soru yalnızca: “Emlakçı bey, buraya ev yapılır mı?” olmamalıdır.
Asıl soru şudur: “Bu taşınmazın yapılaşma şartlarını hangi yetkili kurumdan ve hangi uzmanlardan teyit edebiliriz?”
İşte bu soruyu sorduğumuz anda kulaktan dolma bilgilerden uzaklaşıp sağlıklı bir gayrimenkul alışverişine yaklaşmış oluruz. Çünkü söz konusu olan birkaç bin liralık bir alışveriş değil, çoğu insanın yıllarca çalışarak biriktirdiği milyonlarca liralık yatırımıdır.
Böyle bir yatırım;
- Bana öyle söylediler.
- Komşu yapmış.
- Emlakçı yapılır dedi.
- Ben internette okudum, gibi cümlelere teslim edilmemelidir.
Emlakçı;
- Gayrimenkulü tanıtır ve süreci yönetir.
- Yetkili kurum resmi durumu ortaya koyar.
- Teknik uzman teknik değerlendirmeyi yapar.
Alıcı ise bütün bunları araştırarak kararını verir.
Herkes kendi görevini doğru yaptığında hem alıcı korunur, hem satıcı korunur, hem de gayrimenkul sektörüne duyulan güven artar.
