Bugün herhangi bir emlak sitesini açın. Bir daire 5 milyon lira, bir arsa 3 milyon, bir tarla 2 milyon…
Rakamları görünce insanın ilk tepkisi genellikle aynı:
- Bu fiyatlar ne böyle?
- Haksız da değiliz.
Çünkü aynı ülkede bir işçi ay sonunda aldığı maaşla önce kirasını düşünüyor. Ardından elektrik, su, ısınma, telefon, ulaşım, giyim ve mutfak masrafı geliyor. Markete girdiğinizde poşetin ağırlığından önce ödediğiniz paranın ağırlığını hissediyorsunuz.
Bugün simit, çay ve biraz peynirle en mütevazı sofrayı kursanız bile ciddi bir para ödüyorsunuz. Üç öğün bunu yiyerek bir ay geçirmeye kalksanız, üzerine kira ve faturaları eklediğinizde birçok insanın geliri daha ay bitmeden tükeniyor.
Böyle bir ortamda vatandaşa dönüp; “Şu daire 5 milyon, bu arsa 3 milyon, şu zeytinlik 4 milyon lira.” dediğinizde doğal olarak soruyor: “Bu paraları kim verecek?” Ancak meseleye bir de diğer taraftan bakalım.
Milyonlarımız Çoğaldı, Satın Alabildiklerimiz Azaldı
Bugün “1 milyon lira” dediğimiz rakamla bundan yıllar önce söylediğimiz “1 milyon lira” aynı şeyi ifade etmiyor. Eskiden “milyoner” dediğimizde gözümüzde ciddi bir servet canlanırdı. Bugün sıradan bir dairenin, küçük bir arsanın veya bir tarlanın değeri bile milyonlarla ifade ediliyor.
Peki hepimiz zenginleştik mi?
Elbette hayır. Çünkü rakamlar büyürken o rakamlarla satın alabildiğimiz şeyler aynı ölçüde büyümedi. Bir vatandaş yıllar önce 200 bin liraya aldığı tarlasını bugün 4 milyon liraya satabiliyorsa ilk bakışta şöyle düşünüyor: “Ben bu maldan 20 kat kazandım.”
Gerçekten öyle mi?
- O gün 200 bin lirayla neler alınabiliyordu?
- Bugün 4 milyon lirayla neler alınabiliyor?
Asıl soru budur.
Çünkü gayrimenkulünüzün üzerindeki rakamın büyümesi, servetinizin aynı oranda büyüdüğü anlamına gelmez. Milyonlarımız çoğaldı, satın alabildiklerimiz azaldı.
Alıcı da Haklı, Satıcı da
Gayrimenkul sektöründe bugün çok ilginç bir tabloyla karşılaşıyoruz.
- Alıcı bir arsaya bakıyor: “4 milyon lira çok para.” diyor.
- Mal sahibi ise: “4 milyona verirsem ben bu parayla ne alacağım?” diye soruyor.
İşin ilginç tarafı, ikisi de kendi açısından haklı. Çünkü alıcı açısından 4 milyon liraya ulaşmak her geçen gün daha zor. Gelirle gayrimenkul fiyatı arasındaki mesafe büyüyor.
Satıcı açısından ise başka bir gerçek var. Adam arsasını 4 milyona sattığında başka bir yerde benzerini almaya kalkıyor, karşısına yine milyonlar çıkıyor. Ev almak istiyor, milyonlar. Otomobilini değiştirmek istiyor, milyonlar. İnşaat yapmaya kalkıyor; demir, çimento, işçilik, nakliye derken karşısına yine astronomik rakamlar çıkıyor.
Bu nedenle;
- Alıcı: çok pahalı.” Derken,
- Satıcı: “Bu para az.” diyebiliyor.
Peki aynı gayrimenkul nasıl hem pahalı hem ucuz olabilir?
Cevabı aslında gayrimenkulde değil, alım gücünde aramak gerekiyor. Ama Her Şeyi de Paranın Değerine Bağlayamayız. Buraya kadar anlattıklarımız, piyasadaki her fiyatın makul olduğu anlamına gelmesin. Çünkü bir de bu ekonomik ortamdan nemalanmaya çalışanlar var. Asıl voleyi vuranlar da bazen onlar oluyor. Bir bölgede birisi gayrimenkulünü 3 milyon yerine 5 milyon liradan ilana koyuyor. Yanındaki parselin sahibi ilanı görüyor:
“Onunki 5 milyonsa benimki 5,5 milyon eder.”
Bir başkası:
“Benimkinin yolu daha iyi, 6 milyon isterim.” diyor.
Bir süre sonra ilan sitelerine baktığınızda sanki o bölgedeki bütün gayrimenkuller 5-6 milyon liradan satılıyormuş gibi bir görüntü ortaya çıkıyor. Peki gerçekten o fiyatlardan satış yapılmış mı? Belki hayır.
Çünkü ilan sitelerinde gördüğümüz rakamlar çoğu zaman insanların gayrimenkullerini kaça satmak istediklerini gösterir; mutlaka kaça satabildiklerini değil. Biri yüksek fiyat yazıyor, diğeri onu emsal kabul ediyor. O fiyatı gören üçüncü kişi biraz daha yukarı çıkıyor. Sonunda gerçekleşmemiş satışlar üzerinden yeni bir fiyat algısı oluşuyor.
Oysa gayrimenkulde çok basit bir gerçek vardır: Piyasa, mal sahibinin gönlünden geçen rakam değil; alıcı ile satıcının el sıkışabildiği rakamdır.
Değer Artışı Başka, Enflasyon Başka, Fırsatçılık Bambaşka
Bence bugün birbirine en fazla karıştırdığımız üç kavram bunlar.
- Bölge gelişmiştir. Yeni yollar yapılmıştır. Yerleşim yaklaşmıştır. Turizm hareketlenmiştir. İmar koşulları değişmiştir. Bölgeye ciddi talep oluşmuştur. Oradaki gayrimenkul gerçekten değer kazanmış olabilir.
- Bir başka gayrimenkulün hiçbir özelliği değişmemiştir. Ama ülkedeki hemen her şeyin fiyatı arttığı için onun TL karşılığı da yükselmiştir. Bu da başka bir durumdur.
- Bir de ortada hiçbir makul gerekçe yokken; “Nasıl olsa her şey artıyor.” diyerek fiyatın üzerine fiyat koymak vardır. Bu ise başka bir şeydir.
Üçünü birbirinden ayırmadığımız sürece sağlıklı bir gayrimenkul piyasasından söz etmek de zorlaşır.
Zor Durumda Olanın Malı, Nakit Parası Olanın Fırsatı mı?
Ekonomik sıkıntının gayrimenkul piyasasında başka bir yüzü daha var. Borcu olan, işini kaybeden veya acil nakde ihtiyaç duyan bir vatandaş bazen gayrimenkulünü satmak zorunda kalıyor. Normal zamanda kabul etmeyeceği bir rakama razı olabiliyor. Karşı tarafta nakit parası olan kişi ise bunu görüyor: “Parayı bugün veririm ama şu fiyata.” diyor.
Pazarlık elbette ticaretin doğasında vardır.
Ancak pazarlık yapmakla, bir insanın çaresizliğini fırsata çevirmek arasında da vicdani bir çizgi olduğunu unutmamak gerekir.
Ekonomik krizler yalnızca fiyatları değiştirmez.
Servetin el değiştirme hızını da değiştirir. Birileri ayakta kalabilmek için malını satarken, birileri aynı dönemde ucuz mal toplayarak servetine servet katabilir. Bu da içinde bulunduğumuz tablonun başka bir gerçeğidir.
Peki Sonuçta Gayrimenkul Pahalı mı?
Bana göre bu sorunun tek kelimelik cevabı yok. Evet, gayrimenkul bugün vatandaşın geliri karşısında pahalıdır. Çünkü insanların büyük bölümü için bir ev, arsa, tarla veya işyeri satın almak geçmişe göre çok daha zor hale gelmiştir.
Evet, paramızın satın alma gücü de ciddi biçimde azalmıştır. Çünkü yalnızca gayrimenkul değil; ekmekten mazota, kiradan otomobile kadar hayatın hemen her alanında çok daha büyük rakamlarla karşılaşıyoruz.
Ve evet, bu ortamı fırsata çevirmeye çalışanlar da vardır.
Belki de yanlışımız, bunlardan yalnızca birini seçmeye çalışmaktır. Bugün yaşadığımız tablo üçünün aynı anda var olduğu bir tablodur. Bu yüzden bir gayrimenkulün fiyatına bakarken yalnızca kaç milyon lira olduğuna değil, o milyonların bugün gerçekte ne satın alabildiğine de bakmak gerekir. Çünkü artık mesele cebimizde kaç lira olduğu değil, o lirayla ne alabildiğimizdir.
Ve belki bugün kendimize sormamız gereken asıl soru şudur:
Gayrimenkuller mi milyonlarca lira oldu, yoksa milyonlar artık eskisi kadar büyük para değil mi?
