Türkiye’de son yılların en önemli meselelerinden biri hiç kuşkusuz barınma ve artan kira bedelleri. Özellikle büyükşehirlerde gelir ile kira arasındaki makasın açılması, dar ve orta gelirli vatandaşın konuta erişimini giderek zorlaştırıyor. Dolayısıyla devletin bu alana müdahil olması, sosyal konut üretmesi ve gerçekten ihtiyaç sahibi vatandaşlara uygun koşullarda barınma imkânı sağlaması son derece kıymetli.
TOKİ tarafından İstanbul’da başlatılacak Kiralık Sosyal Konut Projesi de bu açıdan önemli bir adım. Ancak açıklanan sistemi incelediğimde gayrimenkul sektörünün içinden biri olarak bazı soru işaretlerim var. Çünkü iyi niyetli bir sosyal politika, doğru planlanmadığında başka sorunların ortaya çıkmasına da neden olabilir.
ÜÇ YILLIK BARINMA, GERÇEKTEN BARINMA GÜVENCESİ Mİ?
Açıklanan sisteme göre sosyal konutlar hak sahiplerine 3 yıllığına kiralanacak, sürenin sonunda yeni hak sahipleri kura ile belirlenecek. İlk bakışta mantıklı görünüyor. Devlet, “Bir aile üç yıl yararlansın, ardından başka bir ihtiyaç sahibi aileye imkân sağlayalım” diyor.
Fakat meseleye vatandaş açısından bakalım. Bir aile eve taşındığında yalnızca anahtarı alıp içeri girmiyor. Nakliye masrafı var. Abonelikler var. Evin düzenlenmesi var. Çocuğun okulu, işe ulaşım, sosyal çevre, alışveriş düzeni var. Aile orada kendisine yeni bir hayat kuruyor. Üç yıl sonra aynı aileye: “Süreniz doldu, şimdi başka bir konut bulun.” dediğimizde, sosyal konutla çözdüğümüz barınma problemini üç yıl sonra yeniden ailenin önüne koymuş olmuyor muyuz? Üstelik vatandaş yeniden emlak arayacak, yeniden taşınacak, yeniden nakliye ve yerleşme masrafına girecek.
Bana göre sosyal konutta 3 yıl kısa bir süredir. En az 5 yıllık bir barınma güvencesi çok daha sağlıklı olacaktır. Ancak bu, konutun bir kişiye süresiz tahsis edilmesi anlamına da gelmemeli. Her yıl gelir ve mülkiyet durumu kontrol edilebilir. Vatandaşın ekonomik şartları ciddi biçimde düzelmişse veya üzerine konut geçmişse belirli bir geçiş süresinin ardından sistemden çıkar. İhtiyacı devam ediyorsa beşinci yılın sonunda yeniden değerlendirilir. Böylece hem kamu kaynağı gerçekten ihtiyaç sahibine gider hem de insanlar üç yılda bir hayatlarını yeniden kurmak zorunda bırakılmaz.
TOKİ 15 BİN LİRAYA KİRAYA VERİYORSA, BENİM EVİM DE 15 BİN LİRA MI?
Benim asıl dikkat çekmek istediğim meselelerden biri ise burada başlıyor. Açıklanan başlangıç bedellerine göre;
- 1+1 konut 10 bin TL,
- 2+1 konut 12 bin TL,
- 3+1 konut 15 bin TL,
- 4+1 konut ise 18 bin TL seviyesinden kiralanacak.
Bu rakamlar sosyal politika açısından vatandaş için elbette büyük avantaj. Fakat kamuoyunda şöyle bir algının oluşma ihtimalini göz ardı etmemeliyiz: “TOKİ 3+1 evi 15 bin liraya kiraya veriyorsa, demek ki 3+1 evin kirası 15 bin liraymış.”
Hayır.
İşte gayrimenkul açısından en büyük hata burada yapılır. TOKİ’nin belirlediği sosyal kira bedeli ile serbest piyasanın oluşturduğu kira bedeli aynı şey değildir. Birisi sosyal devlet politikası kapsamında belirlenen, piyasa rayicinin altında tutulmuş özel bir bedeldir. Diğeri ise arz-talep, lokasyon, yapı özellikleri ve piyasa koşulları içerisinde oluşan kira değeridir. Bunları birbirine karıştırırsak ciddi bir “yanlış emsal” algısı oluştururuz.
GAYRİMENKULDE FİYATI SADECE ODA SAYISI BELİRLEMEZ
Gayrimenkulde çok temel bir gerçek vardır:
- Her 2+1 aynı 2+1 değildir.
- Her 3+1 de aynı 3+1 değildir.
Gayrimenkule değer kazandıran en önemli unsurlardan biri lokasyondur. Şehir merkezindeki bir konut ile şehrin çeperindeki bir konut aynı değildir. Toplu taşımaya, hastaneye, okula ve ticaret merkezlerine yakın bir konutla bunlardan kilometrelerce uzaktaki konut aynı değildir. Deniz manzaralı bir konutla iç kesimdeki konut aynı değildir. Binanın yaşı, otoparkı, asansörü, sosyal alanları, ulaşımı, manzarası, bulunduğu kat ve hatta cephesi dahi kira değerini değiştirir.
Kendi bölgemizden örnek verelim.
Milas merkezdeki bir 2+1 daire ile Ören’de denize yakın bir 2+1 konutu sadece oda sayıları aynı diye aynı kira değeri üzerinden değerlendirebilir miyiz? Elbette hayır. Aynı durum İstanbul için çok daha belirgindir. Şehrin merkezi bir noktasındaki konutla çeperde üretilmiş sosyal konutun aynı kira tartışmasının içine sokulması gayrimenkul değerleme açısından doğru değildir.
SOSYAL KİRA, EMSAL KİRA DEĞİLDİR
Bu nedenle devletin projeyi anlatırken özellikle bir ayrımın altını çizmesi gerektiğini düşünüyorum: “Bu konutların kira bedelleri piyasa rayici değildir. Sosyal devlet politikası kapsamında ihtiyaç sahibi vatandaşlar için piyasa rayicinin altında belirlenmiş bedellerdir.” Hatta mümkünse sosyal konut kiralarının bulunduğu bölgenin rayici üzerinden belirlenmesi daha doğru olabilir.
Örneğin bir bölgede benzer bir konutun gerçek piyasa kirası 30 bin TL ise devlet ihtiyaç sahibine bunu 15 bin TL’ye kiralayabilir. Ancak kamuoyuna da açıkça: “Bu konutun piyasa rayici 30 bin TL’dir. Hak sahibine sosyal konut politikası kapsamında 15 bin TL’den tahsis edilmektedir.” denilebilir. Böylece 15 bin liranın piyasa fiyatı değil, sosyal politika fiyatı olduğu anlaşılır.
Bu ayrım son derece önemlidir. Çünkü aksi durumda yarın ev sahibi ile kiracı arasında şu tartışmanın başlaması kaçınılmazdır: “Devlet 15 bine ev veriyor, sen neden 25 bin istiyorsun?” Oysa karşılaştırılan iki gayrimenkulün lokasyonu ve özellikleri tamamen farklı olabilir.
PEKİ NASIL BİR MODEL OLMALI?
Bana göre Türkiye’nin geçici projelerden ziyade kalıcı bir sosyal kiralık konut sistemine ihtiyacı var. Başlangıç noktası da yalnızca nüfus olmamalı. Her il ve ilçede;
- Kiracı hane sayısı,
- Ortalama hane geliri,
- Kira/gelir oranı,
- Konut arzı,
- Nüfus artışı ve göç,
- Bölgedeki ortalama kira değerleri birlikte değerlendirilmelidir.
Örneğin 100 bin nüfuslu iki ilçenin sosyal konut ihtiyacı aynı olmayabilir. Bir ilçede insanların büyük bölümü kendi evinde otururken diğerinde kiracı oranı çok yüksek olabilir. Birinde kira 15 bin TL iken diğerinde turizm veya yoğun göç nedeniyle 30-40 bin TL olabilir. Dolayısıyla sosyal konut sayısı nüfusa göre değil, gerçek barınma ihtiyacına göre belirlenmelidir. Ancak uzun vadede güçlü bir sosyal konut stoğu oluşturulması gerektiği de ortada. Belki bazı bölgelerde kiracı hanelerin yüzde 10’una, bazı bölgelerde yüzde 20’sine ulaşacak kapasite gerekir. Bunun cevabını siyasi söylemler değil, veriler belirlemelidir.
SOSYAL KONUT KALICI BİR SİSTEM OLMALI
Benim önerdiğim model aslında oldukça basit: Vatandaşa en az 5 yıllık barınma güvencesi verilecek. Hak sahiplerinin gelir ve mülkiyet durumları belirli aralıklarla kontrol edilecek. Ekonomik durumu iyileşen vatandaş sisteme sonsuza kadar tutunmayacak; makul bir geçiş süresinin ardından yerini başka bir ihtiyaç sahibine bırakacak. İhtiyacı devam eden vatandaş ise beşinci yıl sonunda yeniden değerlendirilecek.
Konut sayıları her ilin ve ilçenin gerçek ihtiyacına göre belirlenecek. Ve en önemlisi: Sosyal konut kiraları, özel piyasadaki gayrimenkuller için emsal kira olarak kabul edilmeyecek.
PROJEYE DEĞİL, SİSTEMİN SÜRDÜRÜLEBİLİRLİĞİNE BAKMALIYIZ
TOKİ’nin kiralık sosyal konut üretmesini yanlış bulmuyorum. Tam tersine, Türkiye’de özellikle dar gelirli vatandaşın barınma sorununa çözüm üretmek için devletin sosyal kiralık konut stoğu oluşturması gerektiğini düşünüyorum. Ancak mesele yalnızca “10 bin liraya, 12 bin liraya, 15 bin liraya ev kiraladık” diyebilmek değildir. Asıl mesele şudur:
- Kaç aileye ulaşacağız?
- Bu aileye ne kadar süre barınma güvencesi sağlayacağız?
- Gerçek ihtiyaç sahibini nasıl belirleyeceğiz?
- Sistemi nasıl sürdürülebilir hale getireceğiz?
- Ve sosyal devlet tarafından belirlenen kira bedelinin serbest piyasanın emsal kira değerine dönüşmesini nasıl engelleyeceğiz?
Bunlara doğru cevap verirsek kiralık sosyal konut Türkiye için çok önemli bir model olabilir. Veremezsek üç yıl boyunca bazı ailelerin kirasını ucuzlatmış oluruz; fakat barınma sorununu çözmüş olmayız.
Çünkü bana göre sosyal konutta asıl hedef ucuz kira değil, sürdürülebilir barınma güvencesi olmalıdır.
Ve gayrimenkulde hiçbir zaman unutmamamız gereken bir gerçek vardır: Bir konutun kaç odalı olduğu fiyatını anlatır; ama nerede olduğu değerini belirler.
