Son zamanlarda gayrimenkul sektöründe öyle bir kelime dolaşıyor ki neredeyse her kapıyı açan sihirli bir anahtara dönüşmüş durumda.
Yatırımcı!
Bir mülk sahibiyle görüşüyoruz. Gayrimenkulünü anlatıyor, özelliklerini sıralıyor, fiyatını söylüyor. Sohbetin bir yerinde mutlaka o meşhur soru geliyor:
“Yatırımcınız var mı?”
Bir başkası, “Bunu yatırımcınıza sunun.” diyor. Bir diğerinden ise şu cümleyi duyuyoruz: “Benim yerimi ancak yatırımcı alır.”
İyi de arkadaş, kim bu yatırımcı?
- Nerede yaşıyor,
- Ne iş yapıyor,
- Ne üretiyor,
- Hangi ekonomik değeri oluşturuyor?
Ve en önemlisi, bir insanın yatırımcı olarak tanımlanması için cebinde para bulunması yeterli mi?
Yatırımcı Dedikleri Kim?
Öncelikle bir konuyu birbirinden ayırmak gerekiyor. Elbette gerçek yatırımcılar var. Sermayesini bir bölgeye yönlendiren, uzun vadeli düşünen, risk alan, istihdam oluşturan, üretime veya turizme katkı sağlayan, bölgenin ekonomik gelişimine destek olan insanlar var.
Bir arazi satın alıp üzerinde tarımsal üretim yapan da yatırımcıdır. Bir tesis kurarak istihdam sağlayan da yatırımcıdır. Gelecekte değer kazanacağını düşünerek bir taşınmaza uzun vadeli sermaye bağlayan kişi de yatırımcı olabilir. Ancak bizim bugün sorguladığımız yatırımcı profili biraz farklı.
Adam geliyor Milas’a, Bodrum’a. Elinde biraz para var. Bazen kendi parası, bazen başkasının parası. Piyasayı dolaşıyor, köyleri geziyor, tarlaları inceliyor. Bir süre sonra kendisini yatırımcı olarak tanıtmaya başlıyor.
Peki ne yapıyor?
Piyasa değerinin altında satılabilecek taşınmazları arıyor. Maddi sıkıntısı bulunan mülk sahiplerini araştırıyor. Acil satılık yerleri takip ediyor. Bir gayrimenkulü mümkün olduğunca ucuza alıp kısa süre sonra üzerine ciddi bir fiyat koyarak yeniden satışa çıkarıyor. Burada yanlış anlaşılmasın. Ticaret yapmak, bir malı uygun fiyata alıp kârıyla satmak başlı başına yanlış değildir. Serbest piyasanın doğasında alım satım vardır. Ancak her alım satım faaliyetini büyük bir yatırım hikâyesi gibi sunmak da doğru değildir.
Bunun adı bazen ticarettir, bazen fırsatçılıktır. Aradaki farkı belirleyen ise yalnızca kazanılan para değil, o paranın nasıl kazanıldığıdır.
İstanbul’dan, Ankara’dan Gelen Umutlar
Meselenin bir de çok daha düşündürücü tarafı var. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerde yaşayan insanların Ege’ye yönelik ciddi bir ilgisi bulunuyor.
- Kimi emeklilik hayali kuruyor.
- Kimi küçük bir zeytinlik almak istiyor.
- Kimi Bodrum yakınlarında bir arazi sahibi olmanın hayalini yaşıyor.
- Kimi de yıllarca biriktirdiği parasını toprağa yatırmak istiyor.
İşte bu hayallerin etrafında yeni bir aracılık anlayışı oluşuyor. Bazı kişiler, çevrelerindeki insanlara Ege’de çok uygun fiyatlı araziler bulabileceklerini söylüyor.
- “Buralar çok değerlenecek.”
- “Şimdi almazsanız sonra alamazsınız.”
- “Bodrum’un çevresi kalmadı, yatırım Milas’a kayıyor.”
- “Ben bölgeyi biliyorum, size kazandıracağım.”
Bu sözlerle insanların güvenini kazanmaya çalışıyorlar. Ardından Milas’a geliyorlar. Yerel piyasayı araştırıyor, köylünün tarlasına bakıyor, zeytinlikleri geziyorlar. Bir tarafta elindeki gayrimenkulü satmak isteyen mülk sahibi, diğer tarafta Ege’de toprak sahibi olma hayali kuran insanlar bulunuyor. Arada ise kendisini yatırımcı olarak tanıtan kişi!
Şimdi sormak gerekiyor:
Bu kişi gerçekten yatırımcı mı, yoksa başkalarının hayalleri üzerinden kendisine kazanç kapısı açmaya çalışan bir aracı mı? Elbette herkesi aynı kefeye koyamayız. Ancak başkasının parasını ve güvenini kullanarak hareket eden, verdiği vaatlerin arkasında durmayan kişilerin faaliyetlerini de sorgulamak zorundayız.
Köylünün Tarlası Birilerinin Fırsat Kapısı mı?
Milas’ın köylerinde toprağın yalnızca maddi bir karşılığı yoktur.
- O tarla bazen dededen kalmıştır.
- O zeytinlikte üç kuşağın emeği vardır.
- O arazinin sınırlarını belirleyen taşları bile aile büyükleri yerleştirmiştir.
Ancak hayat şartları değişiyor. Borçlar, ekonomik sıkıntılar, miras paylaşımı veya başka ihtiyaçlar nedeniyle insanlar taşınmazlarını satmak zorunda kalabiliyor. İşte tam bu noktada bazı kişiler devreye giriyor. Mülk sahibine taşınmazının değersiz olduğunu, alıcısının bulunmadığını, o fiyatlara satılmasının mümkün olmadığını anlatıyorlar. Sonra düşük bir teklif sunuyorlar. Satın aldıktan kısa süre sonra ise aynı taşınmazı bambaşka bir hikâyeyle pazarlamaya başlıyorlar. Bir anda değersiz denilen tarla geleceğin yatırım fırsatına dönüşüyor. Dün alıcısı bulunmayan arazi, bugün kaçırılmayacak fırsat oluyor. Dün fiyatı yüksek bulunan zeytinlik, bugün bölgenin en kıymetli taşınmazı olarak anlatılıyor.
Peki ne değişti?
- Toprağın konumu mu?
- İmar durumu mu?
- Yola cephesi mi?
- Yoksa yalnızca tapudaki isim mi?
İşte üzerinde düşünmemiz gereken mesele tam da budur.
Emlakçının da Bir Sorumluluğu Var
Burada eleştiriyi yalnızca kendisini yatırımcı olarak tanıtan kişilere yöneltmek doğru olmaz. Biz gayrimenkul sektörünün içinde çalışanların da kendimizi sorgulamamız gerekiyor. Bazı emlak danışmanlarının mülk sahiplerine söylediği ilk sözlerden biri şu:
“Bizim yatırımcılarımız var.”
Peki kim bu yatırımcılar? Gerçekten satın alma gücü bulunan, ne aradığını bilen, yatırım planı olan kişiler mi? Yoksa piyasadan ucuz taşınmaz toplamak isteyen, sürekli fiyat kırmaya çalışan, alıcı görüntüsü altında fırsat kollayan kişiler mi? Daha da önemlisi, sırf mülk sahibinden portföy alabilmek için ortada olmayan bir yatırımcıdan söz ediliyor olabilir mi?
Bir gayrimenkul danışmanının görevi, mülk sahibini hayali alıcılarla etkilemek değildir. Görevi, taşınmazın gerçek piyasa koşullarını değerlendirmek, doğru fiyatlandırma yapmak, hukuki ve teknik özelliklerini incelemek ve alıcıyla satıcı arasında güvenilir bir ticaret ortamı oluşturmaktır.
Emlakçılık, yatırımcı hikâyesi anlatma mesleği değil, güven ve bilgi üzerine kurulması gereken bir uzmanlık alanıdır.
Ucuz Alıp Pahalı Satmak Her Zaman Başarı mıdır?
Ticarette kazanç elbette önemlidir. Kimse zarar etmek için gayrimenkul satın almaz. Ancak bir taşınmazı gerçek değerinin çok altında satın almak her zaman ticari başarı olarak görülmeli midir? Özellikle bilgi eksikliğinden, ekonomik zorunluluktan veya güven ilişkisinden yararlanılarak gerçekleştirilen işlemlerde bu soruyu sormak gerekir. Bir insanın zor durumda olması, onun malının değersiz olduğu anlamına gelmez. Bir köylünün gayrimenkul piyasasını yakından takip etmemesi, elindeki toprağın gerçek değerini öğrenme hakkını ortadan kaldırmaz. Diğer taraftan, Ege’de arazi almak isteyen insanların bölgeyi yeterince tanımaması da onların yanıltılmasını haklı çıkarmaz.
Alıcı da satıcı da doğru bilgiye ulaşabilmelidir. Çünkü sağlıklı bir gayrimenkul piyasası yalnızca yapılan satışlarla değil, o satışların ne kadar şeffaf ve güvenilir olduğuyla ölçülür.
Herkes Yatırımcıysa Gerçek Yatırımcı Kim?
Bugün gayrimenkul piyasasında kelimelerin anlamını yeniden düşünmemiz gerekiyor.
- Her arazi alan yatırımcı.
- Her yer gösteren yatırım danışmanı.
- Her ucuz taşınmaz arayan büyük sermaye sahibi.
- Her fiyat yükselten piyasa uzmanı.
Peki bu kadar yatırımcının bulunduğu bir piyasada;
- Neden hâlâ bu kadar çok satılamayan taşınmaz var?
- Neden mülk sahipleriyle alıcılar arasında bu kadar büyük fiyat farklılıkları oluşuyor?
- Neden bazı taşınmazların değeri, el değiştirdikten hemen sonra bir anda yükseliyor?
Asıl konuşmamız gereken konular bunlar. Milas ve Bodrum gibi gayrimenkul hareketliliğinin yoğun olduğu bölgelerde, yatırımcı kavramının gelişigüzel kullanılmasının önüne geçmek gerekiyor.
Çünkü gerçek yatırımcı, yalnızca kendisine kazanç sağlayan kişi değildir. Yatırım yaptığı bölgeyi, piyasa koşullarını ve üstlendiği riskleri bilen; işlemlerinde şeffaflığı ve güveni gözeten kişidir.
Bir gayrimenkulü satın alıp daha yüksek fiyata satmak ticari bir faaliyet olabilir. Ama bu faaliyet tek başına kişiyi bölgenin geleceğini belirleyen bir yatırım otoritesi yapmaz.
Ben artık “Yatırımcınız var mı?” sorusunu duyduğumda yalnızca satın alma gücü bulunan birini düşünmüyorum. Bu kelimenin arkasında nasıl bir anlayış bulunduğunu da merak ediyorum.
- Gerçekten yatırım yapmak isteyen, sermayesini doğru değerlendirmeye çalışan birinden mi söz ediyoruz?
- Yoksa bir başkasının malını ucuza, bir başkasının hayalini pahalıya satın aldırmaya çalışan bir düzenden mi?
Elbette dürüstçe çalışan yatırımcıları, alım satım yapan tüccarları ve mesleğini hakkıyla yerine getiren gayrimenkul danışmanlarını ayrı tutuyorum.
Ancak artık şu soruyu yüksek sesle sormanın zamanı geldi:
Arkadaş !
- Sen yatırımcı mısın,
- Tüccar mısın,
- Emlakçı mısın,
- Yoksa başkalarının toprağından ve hayallerinden kendine fırsat oluşturan biri misin?
Çünkü Milas’ın toprağı da, köylünün emeği de, Ege’de bir hayat kurmak isteyen insanların umutları da yalnızca birilerinin kazanç hesabından ibaret değildir.
Yatırımcı olmak bir unvan meselesi değil, sermayenin nasıl kullanıldığı ve güvenin nasıl korunduğu meselesidir.
