Gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan bir kavram vardır: Bölge uzmanlığı.
Peki, bir bölgeyi gerçekten tanımak ne demektir? O bölgedeki satılık evlerin fiyatlarını bilmek mi? Mahallelerini, sokaklarını, caddelerini tanımak mı? Yoksa internet sitelerindeki ilanları takip etmek mi? Bana göre bunların hiçbiri tek başına yeterli değildir.
Özellikle Milas gibi tarihi, coğrafyası, tarımı, kırsal yaşamı ve deniziyle çok yönlü bir ilçede gayrimenkul danışmanlığı yapıyorsanız, bölgeyi tanımak çok daha derin bir anlam taşır. Milas’ı bilmek; yalnızca binaları değil, toprağı, zeytini, denizi, köyleri ve o topraklarda yaşayan insanları tanımaktır.
MİLAS’IN KÖYLERİNİ BİLMEDEN GAYRİMENKULÜNÜ TANIYAMAZSINIZ
Milas merkezindeki bir dairenin değerini belirlemekle Çomakdağ’daki bir taşınmazı, Karacahisar’daki bir tarlayı veya Kıyıkışlacık’taki bir araziyi değerlendirmek aynı şey değildir. Her köyün kendine özgü bir yapısı, geçmişi, ekonomik faaliyeti ve gayrimenkul piyasası vardır. Bazı köyler tarımsal üretimiyle ön plana çıkar. Bazıları denize yakınlığıyla, bazıları doğal yapısıyla, bazıları da ulaşım bağlantılarıyla dikkat çeker.
Bir köyün Milas merkeze uzaklığını bilmek önemlidir ama yeterli değildir.
O köyün hangi yoldan ulaşım sağladığını, su kaynaklarını, tarımsal üretimini, yerleşim özelliklerini, imar durumunu ve gelişimini de bilmek gerekir. Çünkü iki köy arasında yalnızca birkaç kilometre mesafe bulunmasına rağmen taşınmazların kullanım olanakları ve piyasa değerleri birbirinden oldukça farklı olabilir.
ZEYTİNLİĞİN DEĞERİNİ ANLAMAK İÇİN ZEYTİNİ TANIMAK GEREKİR
Milas denildiğinde akla gelen en önemli değerlerden biri zeytindir. Zeytin, Milas için yalnızca bir ağaç değildir. Geçim kaynağıdır, üretimdir, kültürdür ve nesiller boyunca aktarılan bir mirastır.
Peki, bir zeytinliğin değeri nasıl belirlenir?
Sadece kaç metrekare olduğuna bakılarak mı?
Elbette hayır.
Zeytin ağaçlarının yaşı, cinsi, sayısı, bakımı, verimliliği, arazinin eğimi, toprak yapısı, sulama imkânları ve ulaşım koşulları önemlidir. Örneğin Memecik zeytininin Milas ekonomisindeki yerini bilmeyen bir kişinin, bölgedeki zeytinlikleri yalnızca üzerinde ağaç bulunan bir arazi olarak değerlendirmesi büyük bir eksikliktir. Ayrıca zeytinliklerin korunmasına ilişkin yasal düzenlemeleri ve kullanım kısıtlamalarını da bilmek gerekir.
Çünkü her zeytinlik üzerine istenilen yapı yapılamaz.
Bir zeytinliğin gerçek değerini anlamak için yalnızca toprağını değil, üzerindeki ağacın ekonomik ve kültürel değerini de bilmek gerekir.
TARLAYI BİLMEK, TOPRAĞIN NE ANLATTIĞINI BİLMEKTİR
Milas’ta tarla vasfındaki taşınmazların değerlendirilmesi de ayrı bir uzmanlık gerektirir.
Bir tarlanın 5.000 metrekare olması, aynı büyüklükteki başka bir tarla ile aynı değerde olduğu anlamına gelmez. Toprağın niteliği, eğimi, sulama olanakları, yola cephesi, tarımsal üretime uygunluğu ve bulunduğu bölgenin özellikleri önemlidir.
Örneğin Çakıralan’daki bir tarla ile Derince’deki veya Karacahisar’daki bir tarlanın değerini yalnızca metrekare fiyatlarını karşılaştırarak belirlemek doğru değildir. Dahası, bir taşınmazın tapuda tarla olarak kayıtlı olması, üzerine mutlaka yapı yapılabileceği anlamına gelmez. İmar planları, tarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuat, yapılaşma şartları ve ilgili kurumların izin süreçleri mutlaka incelenmelidir. Gayrimenkul danışmanının görevi yalnızca araziyi göstermek değil, alıcıya taşınmazın hukuki ve fiilî özelliklerini doğru aktarabilmektir.
MİLAS’IN DENİZİNİ BİLMEDEN KIYI GAYRİMENKULÜNÜ BİLEMEZSİNİZ
Milas’ın bir başka önemli zenginliği de denizidir. Güllük, Ören, Boğaziçi, Kıyıkışlacık ve çevresindeki kıyı yerleşimleri, ilçemizin gayrimenkul piyasasında kendine özgü özellikler taşır. Ancak denize yakın olmakla deniz manzarasına sahip olmak aynı şey değildir. Deniz manzaralı
Bir taşınmazın kıyıya uzaklığı, ulaşım imkânları, çevresindeki yapılaşma, kıyı mevzuatı, bölgenin mevsimsel hareketliliği ve altyapısı değerini etkileyebilir. Ören’de yazlık arayan bir alıcının beklentileriyle Güllük’te sürekli yaşamak isteyen bir ailenin beklentileri farklı olabilir. Boğaziçi’nde yatırım düşünen bir kişi ile Kıyıkışlacık’ta sakin bir yaşam arayan kişinin öncelikleri de aynı olmayabilir. Dolayısıyla denizi bilmek yalnızca sahilleri tanımak değildir. Kıyı yerleşimlerinin yaşam biçimini, ulaşımını, gelişimini, mevsimsel özelliklerini ve gayrimenkul talebini de bilmektir.
MİLAS’IN İNSANINI TANIMAK DA BÖLGE UZMANLIĞIDIR
Bir bölgenin gayrimenkul piyasasını anlamak için orada yaşayan insanları da tanımak gerekir. Köyde yaşayan üreticinin toprağa bakışı ile şehirden gelip yatırım yapmak isteyen bir kişinin beklentisi aynı değildir. Bir çiftçi için tarlanın verimi ve suya erişimi öncelikli olabilirken, başka bir alıcı için ulaşım kolaylığı veya uzun vadeli yatırım potansiyeli daha önemli olabilir.
İşte bu nedenle bölge uzmanlığı yalnızca tapu kayıtlarını, imar planlarını ve ilan fiyatlarını incelemekten ibaret değildir. Köyleri gezmek, üreticilerle konuşmak, arazileri yerinde görmek ve bölgenin ekonomik yapısını anlamak gerekir.
MİLAS’I TANIMAK, MİLAS’I YAŞAMAKTIR
Bugün internet üzerinden Milas’ın herhangi bir mahallesindeki satılık taşınmazları birkaç dakika içerisinde bulabilirsiniz. Fiyatlarını karşılaştırabilir, fotoğraflarına bakabilir, harita üzerinden konumlarını inceleyebilirsiniz. Ancak bir ekran size zeytinliğin verimini, tarlanın toprağını, köyün yaşamını veya deniz kıyısındaki bir yerleşimin bütün özelliklerini anlatamaz.
Bunları öğrenmenin yolu sahadan geçer.
Milas’ın merkezini de kırsalını da tanımak gerekir.
Zeytinliğin neden değerli olduğunu, tarlanın hangi özelliklerinin önemli olduğunu, köylerin birbirinden nasıl ayrıldığını ve denizin gayrimenkul piyasasına nasıl etki ettiğini bilmek gerekir. Çünkü gayrimenkul danışmanlığı yalnızca bir taşınmazı satışa sunmak değildir. O taşınmazın bulunduğu coğrafyayı doğru anlamak ve doğru anlatmaktır.
Benim için Milas’ta bölge uzmanlığı; yalnızca sokakların adını bilmek değil, zeytin ağacının kıymetini, toprağın bereketini, köylerin karakterini ve denizin değerini bilmektir. Çünkü bir bölgeyi gerçekten tanımayan kişi, o bölgedeki gayrimenkulün gerçek değerini de tam olarak anlayamaz.
