Gayrimenkul sektöründe yıllardır konuştuğumuz, tartıştığımız ve bir türlü tam anlamıyla çözüme kavuşturamadığımız sorunların başında kayıt dışılık geliyor.
Bir tarafta vergisini ödeyen, ofis kirasını karşılayan, personel çalıştıran, yetki belgesiyle faaliyet gösteren gayrimenkul işletmeleri var. Diğer tarafta ise hiçbir ticari sorumluluk üstlenmeden, hiçbir belge düzenlemeden, alıcı ile satıcı arasında dolaşarak para kazanan kişiler bulunuyor.
Üstelik bu durum yalnızca emlakçıların meselesi değil. Devletin vergi gelirlerini, vatandaşın güvenliğini ve gayrimenkul piyasasının sağlıklı işleyişini doğrudan ilgilendiriyor.
Ancak son dönemde önemli bir değişim yaşanıyor.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), gayrimenkul sektöründe yeni bir düzenin temellerini atmaya başladı.
EİDS Sistemi Artık Yerleşmeye Başladı
EİDS ilk gündeme geldiğinde gerek gayrimenkul sahipleri gerekse emlak işletmeleri açısından bazı soru işaretleri vardı. Vatandaş, kendi taşınmazını satmak için neden e-Devlet üzerinden yetki vermesi gerektiğini anlamakta zorlandı. Bazı mülk sahipleri bu yetkinin tapuyla ilgili bir tasarruf yetkisi olduğunu düşündü. Oysa sistemin amacı, taşınmazın mülkiyetini devretmek değil, ilan verme yetkisini doğrulamaktı.
Bugün geldiğimiz noktada vatandaşlarımız bu uygulamayı kısmen de olsa öğrenmeye başladı. Artık gayrimenkulünü satmak isteyen birçok mülk sahibi, emlak danışmanına ilan yetkisi verebilmek için e-Devlet üzerinden işlem yapması gerektiğinin farkında. Bu, sektör açısından küçümsenmeyecek bir gelişmedir.
Çünkü yıllarca başkasına ait taşınmazların sahibinden habersiz ilanlara konulduğu, aynı gayrimenkulün farklı fiyatlarla pazarlandığı ve yetkisiz kişilerin ilan yayımladığı bir piyasadan söz ediyoruz. EİDS, bu düzensizliğin önüne geçilmesi açısından önemli bir adımdır.
Dört Emlakçı Dönemi Sona mı Eriyor?
Mevcut uygulamada bir taşınmaz için birden fazla emlak işletmesine, dört işletmeye kadar ilan yetkisi verilebilen bir yapı bulunuyor. Önümüzdeki dönemde bu yetkinin tek emlak işletmesiyle sınırlandırılması yönünde bir düzenleme yapılması gündeme gelirse, bunun gayrimenkul sektöründe önemli sonuçları olacaktır.
Ancak burada bir ayrımı yapmak gerekiyor: Tek emlakçıya yetki verilmesi henüz kesinleşmiş ve yürürlüğe girmiş bir uygulama olarak değerlendirilmemelidir. Böyle bir değişikliğin kapsamı, resmî düzenlemeyle netleşecektir. Ben, doğru hukuki altyapıyla oluşturulacak tek yetkili emlak işletmesi modelinin sektöre ciddi katkılar sağlayacağı kanaatindeyim.
Düşünün!
Bir taşınmaz satılacak. Mülk sahibi aynı gayrimenkulü dört farklı emlakçıya veriyor. Bir emlakçı 5 milyon liradan ilan açıyor, diğeri 5 milyon 200 bin liradan, bir başkası ise 4 milyon 900 bin liradan pazarlamaya çalışıyor. Alıcı aynı taşınmazı farklı fiyatlarla görünce ne düşünüyor?
Gayrimenkulün gerçek değerini sorguluyor. Satıcının güvenilirliğinden şüphe ediyor. Emlakçıların birbirinden habersiz çalıştığını görüyor. Sonuçta hem mülk sahibinin hem de sektörün itibarı zarar görüyor. Bir gayrimenkulün pazarlanmasında tek yetkili, tek muhatap ve hesap verebilir bir sistem oluşturulması bu karmaşayı önemli ölçüde azaltabilir. Elbette bunun için hizmet kalitesinin artırılması, yetkinin belirli sürelerle verilmesi ve mülk sahibinin haklarının korunması da şarttır.
Asıl Değişim Tapu İşlemlerinde Olmalı
Benim üzerinde özellikle durmak istediğim konu yalnızca EİDS değil. Bana göre gayrimenkul sektörünün geleceğinde tartışılması gereken çok daha önemli bir düzenleme var. Taşınmaz alım satım işlemlerinin, belirli aile içi devirler ve kanunla düzenlenecek istisnalar dışında, yetki belgeli gayrimenkul işletmeleri aracılığıyla yürütülmesi.
Bugün bir vatandaş taşınmazını satmak istediğinde alıcısını kendisi bulabiliyor, tapu başvurusunu kendisi yapabiliyor ve satış işlemini doğrudan gerçekleştirebiliyor. Elbette mevcut hukuk düzeninde bu, mülkiyet hakkının bir parçasıdır. Ancak ben gelecekte bu işlemlerin daha kurumsal, daha denetlenebilir ve kayıtlı bir yapıya kavuşturulmasının tartışılması gerektiğini düşünüyorum.
Önerim şu:
Bir kişi evini, arsasını, tarlasını veya iş yerini satmak istediğinde yetki belgeli bir gayrimenkul işletmesine başvurmalı. Gayrimenkul işletmesi taşınmazın belgelerini incelemeli, tarafların kimlik ve yetki bilgilerini kontrol etmeli, satış sürecini takip etmeli ve tapu başvurusunu yetkisi kapsamında gerçekleştirmeli.
Tapu müdürlüğünde işlem, ilgili gayrimenkul işletmesinin kayıtlı başvurusu üzerinden yürütülmeli. Alıcı ve satıcı ise satış sözleşmesinin tarafı olmaya, gerekli irade beyanlarını vermeye ve tapu işlemlerindeki hukuki haklarını kullanmaya devam etmeli. Yani burada amaç, vatandaşın mülkiyet hakkını ortadan kaldırmak değil; satış sürecine kayıtlı, yetkili ve sorumlu bir meslek kuruluşunu dâhil etmektir. Birinci derece aile bireyleriyle sınırlı olmayan, altsoy ve üstsoy ilişkilerini de kapsayacak aile içi işlemler için ayrıca istisnalar değerlendirilebilir.
Devlet Kaç Satış Yapıldığını da Kaç Fatura Kesildiğini de Bilmeli
Şimdi meselenin en önemli tarafına gelelim. Diyelim ki Milas’ta faaliyet gösteren bir emlak ofisi, bir ay içerisinde 12 gayrimenkul satış işlemine aracılık etti. Bu işlemlerin tamamı elektronik ortamda kayıt altına alındı. Ay sonunda Maliye sistem üzerinden baktığında şu bilgileri görebilmeli:
- İlgili Emlakçı kaç satış başvurusu yaptı?
- Bu başvuruların kaçı satışla sonuçlandı?
- Kaç işlem için hizmet bedeli tahakkuk etti?
- Kaç işlem karşılığında fatura düzenlendi?
- Düzenlenen faturalar ile gerçekleşen işlemler arasında uyumsuzluk var mı?
Örneğin işletme 12 satışa aracılık etmiş, ancak yalnızca 5 işlem için fatura düzenlemişse sistem bunu tespit edebilmeli. Elbette her başvurunun satışla sonuçlanmadığı, bazı işlemlerde hizmet bedeli doğmadığı ve yasal istisnaların bulunabileceği dikkate alınmalı. Ancak açıklanamayan uyumsuzluklar varsa devlet bunun hesabını ilgili işletmeden sorabilmeli.
İşte gerçek denetim budur.
Bugün birçok sektörde elektronik kayıtlar, faturalar ve ticari işlemler karşılaştırılabiliyor. Peki, milyonlarca liralık gayrimenkul satışlarının gerçekleştirildiği bir sektörde neden daha güçlü bir kayıt ve denetim mekanizması kurulmasın? Devlet, yalnızca tapuda gerçekleşen satışı değil, o satışa aracılık eden kişinin veya işletmenin elde ettiği geliri de takip edebilmelidir.
Vergi Kaçıranla Vergisini Ödeyen Aynı Piyasada Yarışmamalı
Gayrimenkul sektörünün en büyük sorunlarından biri de haksız rekabettir. Bir emlak işletmesi düşünün.
- Vergi levhası var.
- Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi var.
- Ofis kirası ödüyor.
- Elektrik, internet, muhasebe ve personel giderlerini karşılıyor.
- Verdiği hizmet karşılığında fatura düzenliyor.
Bir de hiçbir resmî kaydı olmadan alıcı ile satıcı arasında aracılık yaparak para kazanan kişiyi düşünün. Bu iki kişinin aynı şartlarda rekabet ettiğini söyleyebilir miyiz?
Elbette hayır.
Kayıt dışı aracılık yapan kişi hiçbir ticari yükümlülük üstlenmeden kazanç elde ederken, yasal çalışan işletme bütün sorumlulukları taşımak zorunda kalıyor. Bunun adı serbest rekabet değildir. Bunun adı haksız rekabettir.
Önerdiğim sistemin en önemli faydalarından biri, gayrimenkul aracılık faaliyetlerinin kayıt altına alınması olacaktır. Böylece gayrimenkul işletmelerinin hizmet gelirleri üzerinden doğan vergiler daha etkin denetlenebilecektir. Alıcı ve satıcının işlemlerinden kaynaklanan tapu harçları ve varsa gelir vergisi gibi yükümlülükler de mevcut vergi mevzuatı çerçevesinde daha kolay izlenebilecektir. Çünkü her satışta mutlaka gelir vergisi doğmaz. Ancak doğan verginin eksiksiz beyan edilmesi ve tahsil edilmesi gerekir.
Bu Düzeni İstemeyenler de Olacaktır
Elbette böyle bir düzenleme herkesin hoşuna gitmeyecektir. Özellikle kayıt dışı aracılıktan kazanç sağlayanlar, hiçbir yetki belgesi olmadan gayrimenkul ticareti yapanlar ve hizmet bedelini belgelendirmek istemeyenler bu tür denetimlerden rahatsız olabilir. Ancak bir noktayı da göz ardı etmemek gerekiyor.
Her mülkünü kendisi satan vatandaş kayıt dışı işlem yapıyor değildir. Her aracısız satışta vergi kaçırıldığı da söylenemez. Sorun, vatandaşın kendi malını satması değil; kayıt dışı aracılığın ve beyan dışı kazancın önlenememesidir. Bu nedenle yapılacak düzenleme, vatandaşın mülkiyet hakkını korurken mesleki aracılık faaliyetlerini de denetlenebilir hâle getirmelidir. Benim savunduğum sistemin temelinde emlakçılara ayrıcalık tanınması değil, sorumluluk yüklenmesi vardır. Yetki verilecekse hesap da sorulmalıdır.
Emlakçılar da Denetlenmeli
Burada yalnızca kayıt dışı çalışanları eleştirip yetki belgeli işletmeleri denetimin dışında bırakmak doğru olmaz. Tam tersine, böyle bir sistem kurulacaksa en sıkı denetimlerden biri emlak işletmelerine uygulanmalıdır. Bir gayrimenkul danışmanı yalnızca kapıyı açıp evi gösteren kişi olmamalıdır.
Tapu bilgilerini okuyabilmeli, imar durumunu araştırabilmeli, taşınmazın hukuki ve fiilî özelliklerini değerlendirebilmeli, satış sürecindeki riskleri müşterisine açıklayabilmelidir. Mesleki yeterlilik, eğitim ve denetim standartları yükseltilmelidir. Çünkü vatandaş bir gayrimenkul işletmesine gitmek zorunda bırakılacaksa, karşılığında gerçek bir profesyonel hizmet alacağından da emin olmalıdır.
Hizmet bedelleri şeffaf olmalı, mevzuattaki sınırlar korunmalı ve tüketicinin şikâyet hakkı güçlü bir şekilde güvence altına alınmalıdır. Zorunlu aracılık, ancak güçlü denetim ve gerçek mesleki yeterlilikle anlam kazanır.
Gayrimenkulde Artık Yeni Bir Düzen Kurulmalı
EİDS, gayrimenkul sektöründe önemli bir başlangıçtır. Ancak yalnızca ilanların doğrulanmasıyla yetinmemeliyiz. İlanından satışına, aracılık hizmetinden tapu başvurusuna, hizmet bedelinden faturasına kadar bütün sürecin birbirine bağlı olduğu bir sistem üzerinde düşünmeliyiz. Bir taşınmazın satış sürecine kim aracılık etmiş, hangi işlemler yapılmış, hangi hizmet karşılığında ne kadar gelir elde edilmiş ve hangi belgeler düzenlenmiş?
Bunların tamamı hukuka uygun şekilde denetlenebilir olmalıdır.
Elbette önerdiğim zorunlu aracılık modeli, mevcut mevzuatın ötesinde kapsamlı bir yasal değişiklik gerektirir. Mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, rekabet ve tüketici hakları yönünden dikkatle değerlendirilmeden hayata geçirilemez. Ancak sektörün geleceğini konuşacaksak bu konuları da tartışmaktan kaçınmamalıyız. Çünkü benim istediğim düzen yalnızca emlakçıların daha fazla iş yapması değildir.
Benim istediğim; vergisini ödeyenin cezalandırılmadığı, kayıt dışı kazancın ödüllendirilmediği, vatandaşın güvenle işlem yaptığı ve devletin ticari faaliyetleri etkin şekilde denetleyebildiği bir gayrimenkul piyasasıdır. Gayrimenkulde artık mesele yalnızca kimin satış yaptığı değil, yapılan satışın ne kadar şeffaf ve denetlenebilir olduğudur.
Ve son olarak şu soruyu sormak istiyorum:
Milyonlarca liralık taşınmazların el değiştirdiği bir ülkede, satışa aracılık edenlerin kazancını kayıt altına almak gerçekten bu kadar zor mu?
Bence değil.
Yeter ki sistem doğru kurulsun, kurallar herkese eşit uygulansın ve denetim yalnızca kâğıt üzerinde kalmasın.
