Artık Milas eski Milas değil, insanlar da eski insanlar değil.
Bir zamanlar bizim Milas’ta insanların sözü senet sayılırdı. Bir el sıkışmak, verilen sözün arkasında durmak için yeterli görülürdü. İnsanlar birbirini tanır, birbirinin ailesini bilir, güven ilişkisi üzerine kurulu bir hayat sürerdi.
Özellikle köylerimizde yaşayan insanlarımızın yüreğinde art niyet yoktur. Komşusuna güvenir, tanıdığına inanır, karşısındakini de kendisi gibi bilir. Bizim insanımızın düşüncesi basittir:
“Ben kimsenin hakkını yemem, kimse de benim hakkımı yemez.”
Bugün de o güzel insanların pek çoğu aramızda. Ancak değişen yalnızca Milas’ın sokakları, binaları, arsaları ve ekonomik değeri değil. İnsan ilişkileri de değişti. Toprak değerlendi, gayrimenkul büyük bir ekonomik güç haline geldi. Bir zamanlar kimsenin dönüp bakmadığı tarlalar bugün milyonlarca lirayla ifade ediliyor. Toprağın değeri arttıkça etrafındaki çıkar ilişkileri de büyüdü.
Artık herkesin niyetinin aynı olduğunu düşünmek mümkün değil.
Dün bir komşusunun sözüne güvenerek işini yaptıran vatandaşımız, bugün aynı güvenle attığı bir imzanın ne gibi hukuki sonuçlar doğurabileceğini bilmek zorunda. Çünkü bizim insanımızın iyi niyeti değişmemiş olabilir ama karşısına çıkan herkes aynı iyi niyeti taşımıyor. Eskiden bir insanın sözüne güvenirdik. Bugün ise güvensek bile imzaladığımız belgenin her satırını okumak zorundayız.
İşte bugün üzerinde durmak istediğim mesele tam da bu: İnsanların güven duygusundan yararlanılarak alınabilecek geniş yetkili vekâletnameler ve bunların gayrimenkul sahipleri açısından oluşturduğu tehlikeler.
“Amca, Sen Vekâleti Ver, Gerisini Biz Hallederiz!”
Milas’ın köylerinde yaşayan bir vatandaşımızı düşünün. Babasından kalma birkaç dönüm tarlası var. Çocuklarına paylaştırmak istiyor. Belki de miras kalan arazisini kardeşleriyle ayırmanın yollarını araştırıyor. Bir tanıdığının tavsiyesiyle harita mühendisliği bürosuna gidiyor. Karşısındaki kişi kendisine şöyle söylüyor:
“Amca, senin bu yerleri bölebiliriz. Tapuyla, kadastroyla uğraşmana gerek yok. Biz hallederiz. Sen yalnızca bize bir vekâletname ver.”
Vatandaşımız ne düşünüyor? “Adam işin uzmanı, benim de işim görülecek. Ne olacak ki?” Çünkü vatandaşın amacı bellidir. Tarlasını böldürmek, işlemini yaptırmak ve işine gücüne dönmek. Notere gidiyor. Hazırlanan vekâletname önüne geliyor. İçerisinde birçok hukuki ifade bulunuyor.
İfraz, tevhit, ferağ, temlik, ahzu kabz, tevkil…
Bu kelimelerin hangisinin ne anlama geldiğini bilmiyor olabilir. Belki de karşısındaki kişiye güvenerek belgeyi ayrıntılı okumuyor. İmzasını atıyor ve işinin halledilmesini bekliyor. Ancak burada çok önemli bir soru var: Vatandaş yalnızca tarlasını böldürmek için mi yetki verdi, yoksa farkında olmadan taşınmazlarını satma ve satış bedelini tahsil etme yetkilerini de mi verdi? İşte bütün mesele bu sorunun cevabında gizli.
İfraz Yetkisi Başka, Satış Yetkisi Başkadır
Öncelikle iki işlemi birbirinden ayırmamız gerekiyor. İfraz, bir taşınmazın ilgili mevzuata uygun olarak birden fazla parsele ayrılması işlemidir. Satış ise taşınmazın mülkiyetinin bir bedel karşılığında başka bir kişiye devredilmesidir. Bunlar birbirinden tamamen farklı hukuki işlemlerdir. Bir vatandaşın amacı yalnızca arazisini böldürmekse neden taşınmazını satma yetkisi de vermesi gereksin?
Neden satış bedelini tahsil etme yetkisi versin?
Neden yalnızca bir tarlası için işlem yaptırırken başka taşınmazlarını da kapsayan geniş yetkili bir vekâletname düzenletsin? Bir harita mühendisinin teknik işlemleri takip edebilmesi için belirli temsil yetkilerine ihtiyaç duyulabilir. Ancak bu durum, her işlem için taşınmazın satış yetkisinin de verilmesi gerektiği anlamına gelmez.
Üstelik her tarla istenildiği gibi bölünemez.
Özellikle tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, imar mevzuatı ve ilgili diğer düzenlemeler dikkate alınmalıdır. Bir kişinin “Bu tarlayı böleriz.” demesi, o taşınmazın hukuken bölünebileceğinin garantisi değildir. Dolayısıyla vatandaşımızın vekâletname vermeden önce yalnızca işlemin maliyetini değil, hukuken mümkün olup olmadığını da araştırması gerekir.
Genel Vekâletname Denilen Belgeye Dikkat!
Vatandaşlarımız arasında yaygın bir düşünce var: “Genel vekâlet verdim ama adam yalnızca benim söylediğim işi yapacak.” İşte burada önemli bir yanılgı ortaya çıkabiliyor. Hukuken her genel vekâletname, kendiliğinden taşınmaz satışı yetkisi vermez. Türk Borçlar Kanunu’nun 504. maddesi uyarınca taşınmazın devri gibi işlemler için özel yetki gerekir. Ancak geniş kapsamlı bir vekâletnameye taşınmaz satışı, devri, ipotek tesisi veya başka önemli işlemlere ilişkin özel yetkiler de eklenmiş olabilir.
Vatandaş yalnızca tarlasını böldürmek istediğini düşünürken imzaladığı belge çok daha geniş işlemleri kapsayabilir. Bir başka ifadeyle, vatandaşın niyetiyle vekâletnamenin hukuki kapsamı birbirinden farklı olabilir. Burada kötü niyetli kişilerin yararlanabileceği tehlikeli bir alan ortaya çıkar.
Bir insanın size duyduğu güven, onun bütün mal varlığı üzerinde tasarrufta bulunma hakkını size vermez. Ancak verilen vekâletnamenin içeriği dikkatle incelenmezse, vatandaş istemediği yetkileri de vermiş olabilir.
Bir Tarlayı Böldürmek İçin Bütün Taşınmazlara Yetki Vermek Gerekir mi?
Diyelim ki vatandaşımızın Milas’ın Kısırlar Mahallesi’nde bir tarlası bulunuyor. Bu tarlanın ifraz işlemleri için bir kişiyi yetkilendirmek istiyor. Peki neden hazırlanan vekâletname, yalnızca Kısırlar’daki taşınmazla sınırlandırılmasın? Neden Muğla’nın başka ilçelerindeki veya Türkiye’nin farklı şehirlerindeki taşınmazları da kapsayabilecek ifadeler kullanılsın? Vatandaşlarımızın özellikle bu noktaya dikkat etmesi gerekiyor.
Vekâletname hazırlanırken işlem yapılacak taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parsel numarası belirtilerek yetkinin sınırlandırılması mümkündür. Bu sınırlandırma, işlemin niteliğine uygun şekilde noterde düzenlenebilir. Böylece vekilin hangi taşınmaz üzerinde hangi işlemleri yapabileceği daha açık hale gelir.
Benim vatandaşlarımıza tavsiyem şudur:
Bir taşınmaz için işlem yaptıracaksanız, neden bütün taşınmazlarınızı kapsayan yetkiler veriyorsunuz? Bu soruyu mutlaka sorun. Satış Yetkisi Varsa Neler Olabilir? İşte konunun en hassas bölümüne geldik.
Bir kişi, kendisine verilen vekâletname kapsamında taşınmazı satmaya özel olarak yetkilendirilmişse, vekâletnamenin kapsamına ve diğer hukuki koşullara bağlı olarak mülk sahibi adına satış işlemi yapabilir. Bu işlem için mülk sahibinin tapu müdürlüğüne bizzat gitmesi her zaman gerekli değildir. Çünkü onun adına işlem yapmaya yetkili bir vekil bulunmaktadır.
Şimdi düşünün.
Vatandaşımız yalnızca tarlasını böldürmek amacıyla bir kişiye vekâlet vermiş olsun. Ancak vekâletnamede satış yetkisi de yer alsın. Kötü niyetli bir vekil bu yetkiyi, vekâlet verenin çıkarlarına aykırı şekilde kullanmaya kalkışabilir. Taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmeye çalışabilir. Üstelik vekâletnamede satış bedelini tahsil etme yetkisi de varsa, para konusunda ayrıca ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilir.
Elbette burada önemli bir hukuki ayrıntı vardır. Vekilin yetkisini kötüye kullanması halinde yapılan işlemin hukuki sonucu; yetkinin kapsamına, üçüncü kişinin iyi niyetine ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Her satış kendiliğinden geçerli kabul edilemeyeceği gibi, her satış da kendiliğinden geçersiz hale gelmez. Ancak vatandaşın hakkını geri alabilmek için yıllarca dava açmak zorunda kalması bile başlı başına büyük bir mağduriyettir. Bu nedenle asıl önemli olan, zarar meydana geldikten sonra hak aramak değil, zararın ortaya çıkmasını önlemektir.
“Satış Bedelini Almaya” İfadesi Ne Anlama Geliyor?
Vekâletnamelerde dikkat edilmesi gereken ifadelerden biri de satış bedelinin tahsiline ilişkin yetkilerdir. Özellikle “ahzu kabz” ifadesiyle karşılaşılabilir. Bu ifade, bağlamına göre para veya başka bir şeyi teslim alma ve tahsil etme yetkisini anlatır. Vatandaşlarımızın bu tür ifadeleri anlamadan kabul etmemesi gerekir. Çünkü taşınmazın satılması ile satış bedelinin tahsil edilmesi ayrı meselelerdir.
Bir kişi adına satış işlemi yapılması, satış bedelinin mutlaka o kişinin kendi hesabına geçeceği anlamına gelmez. Bu nedenle satış bedelinin hangi hesaba, hangi yöntemle ve kime ödeneceği önceden açıkça belirlenmelidir. Mümkün olduğunda güvenli ödeme yöntemleri kullanılmalı, taşınmaz satış bedelinin doğrudan mülk sahibine ulaşması sağlanmalıdır. Bir imzanın yalnızca tapuyu değil, satıştan elde edilecek parayı da etkileyebileceği unutulmamalıdır.
Peki, Bu İşin Hiç mi Denetimi Yok?
Elbette var.
Noterlerin, tapu müdürlüklerinin ve ilgili kamu kurumlarının işlemler sırasında yerine getirmesi gereken hukuki yükümlülükleri bulunuyor. Ancak vatandaşın kendi adına verdiği yetkinin kapsamını bilmesi de son derece önemli. Çünkü hukuken geçerli biçimde düzenlenmiş bir vekâletname, yetki sınırları içerisinde kullanıldığında sonuç doğurabilir. Bu nedenle yalnızca “Nasıl olsa noter kontrol eder.” veya “Tapuda yanlış bir işlem yapılmaz.” düşüncesiyle hareket edilmemelidir.
Noter huzurunda düzenlenen bir belgenin hukuki sonuçlarını anlamak, vatandaş açısından hayati önem taşır. Anlaşılmayan her ifade sorulmalı, gerektiğinde bağımsız hukuki destek alınmalıdır. Harita Mühendisliği Mesleğini Değil, Güvenin Kötüye Kullanılmasını Konuşuyoruz
Burada bir konunun özellikle altını çizmek istiyorum.
Harita mühendisliği, gayrimenkul sektörünün vazgeçilmez mesleklerinden biridir. İfraz, tevhit, aplikasyon ve çeşitli teknik işlemlerde harita mühendislerinin bilgi ve uzmanlığından yararlanılır. Mesleğini dürüstlükle yapan, vatandaşın hakkını koruyan, işini titizlikle yürüten çok sayıda mühendisimiz bulunmaktadır.
Benim eleştirim bu meslek grubuna değil.
Benim eleştirim, hangi meslekten olursa olsun vatandaşın güvenini ve bilgi eksikliğini kendi çıkarı için kullanmaya kalkışan kişilere. Bir insanın teknik bilgiye sahip olması, o bilgiyi başkalarının mal varlığı üzerinde haksız kazanç elde etmek için kullanabileceği anlamına gelmez.
Mesleki bilgi beraberinde sorumluluk da getirir.
Özellikle hukuki işlemler konusunda yeterli bilgiye sahip olmayan vatandaşlarımızın doğru yönlendirilmesi gerekir.
Vekâletnameyi İptal Ettirmek Mümkün mü?
Vatandaşlarımızın bilmesi gereken bir başka önemli konu da vekâletnamenin geri alınabilmesidir. Kural olarak vekâlet veren kişi, verdiği temsil yetkisini geri alabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır. Vekâletnamenin iptal edilmesi veya vekilin azledilmesi, daha önce hukuken tamamlanmış işlemleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ayrıca azlin ilgili kişilere ve kurumlara bildirilmesi, üçüncü kişilerin haklarının korunması açısından önem taşıyabilir. Bu nedenle bir kişiye verdiğiniz vekâletnameden şüphe duyuyorsanız zaman kaybetmeden notere ve gerektiğinde bir avukata başvurun.
Azil işleminin ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi konusunu da takip edin. Çünkü bazı durumlarda geç kalınmış bir müdahale, ortaya çıkan zararı önlemeye yetmeyebilir.
Köylerimizdeki Vatandaşlarımıza Bir Çağrım Var
Milas’ın Kısırlar’ından Çomakdağ’ına, Karacahisar’ından Fesleğen’ine kadar bütün köylerimizde yaşayan vatandaşlarımıza sesleniyorum. Bir tarlanızı böldürmek, bir zeytinliğinizin işlemlerini takip ettirmek veya miras kalan taşınmazlarınızla ilgili işlem yaptırmak için vekâletname verecekseniz dikkatli olun.
Karşınızdaki kişinin mesleğine, unvanına veya bürosuna güvenebilirsiniz. Ancak imzaladığınız belgenin içeriğini mutlaka öğrenin. Yalnızca ifraz işlemi için yetki vermek istiyorsanız, vekâletnamenin bu amaçla sınırlandırılmasını isteyin.
Taşınmazlarınızın satılmasını istemiyorsanız satış yetkisi içeren ifadeleri kabul etmeden önce neden gerekli olduklarını sorgulayın. Satış bedelini tahsil etme, bağışlama, ipotek tesis etme ve başkasını vekil tayin etme gibi yetkilerin gerçekten gerekli olup olmadığını öğrenin.
Noterde acele etmeyin.
İmzalamadan önce okuyun. Anlamadığınız yerde sorun. Gerekirse bir gün bekleyin, bir avukata danışın. Çünkü bir gün geç tamamlanan işlem telafi edilebilir. Ancak yanlış verilen bir yetkinin sonuçlarını telafi etmek her zaman kolay olmayabilir.
Bizim İnsanımızın Güveni Suistimal Edilmesin
Bizim Milas insanı kolay kolay kimse hakkında kötü düşünmez. Kapısını açar, sofrasını paylaşır, verdiği sözü tutar. Karşısındaki insanın da aynı dürüstlükle hareket edeceğine inanır. İşte bu güzel özelliğimizin kötü niyetli kişiler tarafından kullanılmasına izin vermemeliyiz.
Vatandaşımız bir harita mühendisliği bürosuna tarlasını böldürmek için gidiyorsa, oradan mal varlığını tehlikeye atabilecek yetkiler vermiş olarak ayrılmamalıdır. Bir işlem için verilen vekâletname, başka işlemler için sınırsız bir yetki belgesine dönüşmemelidir.
Unutmayalım ki bir tarla bazen yalnızca birkaç dönüm toprak değildir. Bir babanın çocuklarına bırakacağı mirastır. Bir ailenin geleceğidir. Yılların emeğidir. Bizim insanımız güvenmeyi bilir. Ama güvenmek, mal varlığımız üzerinde sınırsız yetki vermemizi gerektirmez.
Ve son olarak bütün vatandaşlarımıza şu uyarıda bulunmak istiyorum:
Tarlanızı böldürmeye giderken tapunuzu kaybetmeyin!
