Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaşan 12. Yargı Paketi, yalnızca ceza yargılamasına ilişkin düzenlemeler içermiyor. Gayrimenkul hukukunu yakından ilgilendiren ve uygulamada önemli sonuçlar doğuracak bazı değişiklikler de bu paketle yürürlüğe girdi.
Özellikle ortaklığın satış suretiyle giderilmesi (İzale-i Şuyu) davalarında mirasçıları ilgilendiren yeni uygulama ile icra dairelerince gerçekleştirilen elektronik ihalelerde teminat sistemi dikkat çekiyor.
MİRAS KALAN TAŞINMAZLARDA İLK İHALE ARTIK ÖNCE MİRASÇILAR ARASINDA
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışa çıkarılması ve ilk ihalede üçüncü kişilerin taşınmazı satın alabilmesiydi. Bu durum, yıllardır aileye ait olan tarla, zeytinlik veya evlerin çok kısa sürede aile dışına çıkmasına neden olabiliyordu.
Yeni düzenleme bu konuda önemli bir değişiklik getirdi.
Eğer;
- Taşınmaz tamamen miras yoluyla edinilmişse,
- Taşınmazda mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişinin hissesi bulunmuyorsa,
- Mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermişse,
İlk açık artırma yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında yapılacak.
Başka bir ifadeyle; dışarıdan yatırımcılar, emlak yatırımcıları veya üçüncü kişiler ilk artırmaya katılamayacak.
Konuyu bir örnekle açıklayalım.
Bir babadan dört kardeşe kalan bir zeytinlik olduğunu düşünelim. Kardeşlerden biri ortaklığın giderilmesi davası açıyor ve mahkeme satış kararı veriyor.
- Eski uygulamada; ilk ihaleye herkes katılabiliyor, en yüksek teklifi veren kişi taşınmazı satın alabiliyordu. Böylece aileye ait bir zeytinlik, ilk ihalede tamamen yabancı bir kişiye geçebiliyordu.
- Yeni düzenlemeye; göre ise ilk artırmada yalnızca bu dört kardeş teklif verebilecek. Böylece mirasçılara, taşınmazı aile içinde tutabilmeleri için önemli bir öncelik tanınmış olacak.
Ancak bu hak yalnızca bir defaya mahsus uygulanacak. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma artık genel hükümlere göre yapılacak ve bu kez herkes ihaleye katılabilecek.
Kanun koyucunun amacı açık; miras kalan aile mallarının ilk fırsatta üçüncü kişilere geçmesini önlemek ve mirasçılara kendi aralarında uzlaşarak taşınmazı değerlendirebilme imkânı sağlamak.
ELEKTRONİK İHALELERDE ALACAKLIYA TEMİNAT KOLAYLIĞI
Yargı Paketi’nin getirdiği ikinci önemli yenilik ise elektronik satış portalında yapılan icra ihalelerine ilişkin.
Bilindiği üzere, icra ihalelerine katılmak isteyenlerin teklif verebilmesi için belirli oranda teminat yatırması gerekiyor. Bu teminat, ihaleye katılanların ciddi alıcı olduğunu göstermeyi amaçlayan bir güvence niteliğinde. Ancak yeni düzenleme ile satışı talep eden alacaklı için önemli bir kolaylık getirildi.
Buna göre, satışı isteyen alacaklı artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar ayrıca teminat yatırmak zorunda olmayacak.
Bunu da bir örnekle açıklayalım.
Diyelim ki ihaleye katılabilmek için 500.000 TL teminat yatırılması gerekiyor.
Eğer alacaklının kesinleşmiş alacağı 800.000 TL ise, zamanında başvuru yapması şartıyla ayrıca 500.000 TL teminat yatırmasına gerek kalmadan ihaleye katılabilecek.
Buna karşılık alacağı 300.000 TL ise, bu tutar teminat yerine sayılacak; sadece eksik kalan 200.000 TL’lik kısmı teminat olarak yatırması yeterli olacak.
Yani kanun, alacaklının zaten mevcut olan alacağını belirli ölçüde teminat yerine kabul ederek gereksiz nakit bağlanmasının önüne geçmeyi hedefliyor.
Ayrıca düzenlemede, Hazine’nin açık artırmalarda teminat göstermekten muaf olduğu hususu da açıkça hüküm altına alınmış durumda.
Yargı Paketi ile getirilen bu iki düzenleme, farklı alanlara ilişkin görünse de ortak bir amaca hizmet ediyor.
Bir yandan miras kalan taşınmazların aile içinde korunmasına yönelik önemli bir güvence sağlanırken, diğer yandan icra ihalelerinde alacaklıların sürece daha etkin katılabilmesinin önü açılıyor.
Özellikle miras kalan tarla, zeytinlik, arsa ve konutlarla ilgili davalarda ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılacak olması uygulamada çok konuşulacak bir yenilik olacaktır. Aynı şekilde elektronik ihalelerde getirilen teminat kolaylığı da hem alacaklılar hem de uygulayıcılar açısından süreci daha pratik hale getirecektir.
Kanunların gerçek etkisi, günlük hayata nasıl yansıdığıyla ölçülür. Görünen o ki 12. Yargı Paketi’nin bu iki düzenlemesi de önümüzdeki dönemde hem miras hukukunda hem de icra uygulamalarında önemli değişikliklere kapı aralayacaktır.
