Emlak danışmanlığı yaptığımız ofiste sıkça karşılaştığımız bir durum var. Bir vatandaş geliyor ve şöyle diyor:
“Benim yer satılık.”
Taşınmazın tapu durumunu inceliyoruz. Bir bakıyoruz ki taşınmaz hisseli.
Bu kez soruyoruz:
“Diğer hissedarlarla görüştünüz mü?”
Aldığımız cevap çoğu zaman aynı oluyor:
“Yok, onlar satmayacak. Ben sadece kendi yerimi satacağım.”
İşte tam bu noktada önemli bir hukuki gerçeği anlatmak gerekiyor. Çünkü hisseli taşınmazlarda herkesin düşündüğü gibi hareket etmek her zaman mümkün değildir. Öncelikle bilinmesi gereken konu şudur:
- Bir taşınmazın hisseli olması tek başına yeterli bilgi değildir.
- Önemli olan hisseli mülkiyetin hangi türde olduğudur.
Türk Medeni Kanunu’nda bunun iki temel şekli bulunmaktadır:
- Elbirliği Mülkiyeti
- Paylı Mülkiyet
Ne yazık ki vatandaşlarımızın büyük bölümü bu iki kavram arasındaki farkı bilmediği için satış süreçlerinde ciddi sorunlarla karşılaşmaktadır.
Miras Kaldıysa Dikkat!
Özellikle miras kalan taşınmazlarda karşımıza çıkan sistem genellikle elbirliği mülkiyetidir. Bir baba veya anne vefat ettiğinde mirasçılar taşınmazın sahibi olur. Ancak bu aşamada herkesin payı kağıt üzerinde belirlenmiş değildir. Yani mirasçılar taşınmazın belirli bölümlerine değil, tamamına birlikte sahip olurlar. Bu nedenle ortaklardan biri çıkıp: “Ben kendi hissemi satıyorum.” diyemez. Çünkü hukuken ortada bağımsız olarak tasarruf edebileceği belirlenmiş bir pay bulunmamaktadır. Elbirliği mülkiyetinde taşınmaz üzerindeki kararların tüm ortakların katılımıyla alınması gerekir. Satış işlemleri de buna dahildir. Bu durum özellikle yıllardır paylaşılmamış miraslarda sıkça karşımıza çıkmaktadır.
Paylı Mülkiyette Durum Farklı
Burada herkesin hissesi bellidir. Örneğin bir taşınmazın tapusunda;
- Ahmet’in payı 1/2,
- Mehmet’in payı 1/4,
- Ayşe’nin payı 1/4 olarak gösterilebilir. Bu durumda her ortak kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Yani isterse kendi payını satabilir, devredebilir veya rehin gösterebilir. Ancak burada da uygulamada bazı zorluklar ortaya çıkmaktadır. Çünkü çoğu alıcı tek başına hisse satın almak istemez.
Bir tarla veya arsadan sadece kağıt üzerindeki payı satın almak ile taşınmazın belirli bir bölümünü satın almak aynı şey değildir. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda alıcı bulmak çoğu zaman daha zor olmaktadır.
Sahada Karşılaştığımız Gerçek
Vatandaşlarımızın önemli bir bölümü hisseli tapu kavramını tam olarak bilmeden satışa çıkmaktadır. “Benim yerim satılık” denildiğinde çoğu zaman taşınmazın hukuki yapısı detaylı incelenmemektedir.
Oysa satış sürecinin sağlıklı ilerleyebilmesi için öncelikle şu soruların cevaplanması gerekir:
- Tapu elbirliği mülkiyeti mi?
- Paylı mülkiyet mi?
- Kaç hissedar var?
- Hisseler belirli mi?
- Diğer hissedarların durumu nedir?
Bu sorular cevaplanmadan yapılan planlamalar çoğu zaman hayal kırıklığıyla sonuçlanmaktadır.
Gayrimenkulde en büyük sorunlardan biri bilgi eksikliğidir. Özellikle hisseli taşınmazlarda vatandaşlarımızın önemli bir kısmı sahip olduğu hakkın kapsamını tam olarak bilmemektedir. Bu nedenle satış kararı vermeden önce tapunun hukuki niteliğinin incelenmesi büyük önem taşır.
Paylı Mülkiyette En Büyük Yanılgı: “Şurası Benim”
Paylı mülkiyet konusunda vatandaşlarımızın en sık düştüğü hatalardan biri de hisselerini belirli bir arazi parçası olarak görmeleridir.
Örneğin; 10 dönümlük bir tarla düşünelim. Bu tarlanın iki hissedarı olsun ve tapuda herkesin payı 1/2 olarak kayıtlı bulunsun. Bu durumda her hissedarın hakkı 5 dönümdür. Ancak burada çok önemli bir ayrıntı vardır. Bu 5 dönümün tarlanın neresinde olduğu tapuda belirtilmemiştir.
Yani hissedarlardan biri çıkıp; “Yol cephesindeki kısım benim, dere tarafı senin olsun.” Veya “Zeytin ağaçlarının olduğu bölüm bana ait.” diyemez.
Çünkü paylı mülkiyette malik olunan şey belirli bir alan değil, taşınmazın tamamı üzerindeki pay oranıdır.
Başka bir ifadeyle hissedarın hakkı, tarlanın belirli bir köşesinde değil, tarlanın tamamı üzerinde geçerlidir. Bu nedenle paylı tapularda sıkça şu soru ile karşılaşıyoruz:
“Benim yerim tam olarak neresi?”
Eğer hissedarlar arasında yazılı ve geçerli bir paylaşım yapılmamışsa bunun net bir cevabı yoktur.
Çözüm Olarak Rızai Taksim
Uygulamada bu sorunu çözmek için sıklıkla başvurulan yöntemlerden biri Rızai Taksim Sözleşmesi düzenlenmesidir. Rızai taksim, hissedarların kendi aralarında anlaşarak taşınmazın hangi bölümünün kim tarafından kullanılacağını belirlemeleridir.
Bu sayede herkes fiilen kullanacağı alanı bilir ve ileride yaşanabilecek birçok uyuşmazlık önlenmiş olur.
Elbette bilinmelidir ki Rızai Taksim, resmi bir ifraz işlemi değildir. Yani tapuda yeni parseller oluşmaz ve mülkiyet yapısı değişmez.
Ancak tüm hissedarların ortak iradesiyle hazırlanmış olması halinde uygulamada ve yargı kararlarında önemli bir delil olarak kabul görebilmektedir.
Bu nedenle özellikle hisseli tarla ve arsaların alım-satımında, tarafların ileride sorun yaşamaması adına rızai taksim konusunun da mutlaka değerlendirilmesi gerekir.
Unutulmamalıdır ki;
Her hisseli tapu aynı değildir. Bir taşınmazda hisse sahibi olmak ile o hisseyi istediğiniz zaman ve istediğiniz şekilde satabilmek arasında önemli hukuki farklar bulunmaktadır.
Bu farkları bilmek hem zaman kaybını önler hem de satış sürecinin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar.
