Gayrimenkul alım satımında vatandaşlarımızın en sık sorduğu sorulardan biri şudur:
“Bizim köyde tarlanın dönümü ne kadar?”
Aslında bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Çünkü profesyonel gayrimenkul değerleme çalışmalarında fiyatlar, mahalle veya köy bazında sabit olarak belirlenmez. Esas alınan kriter taşınmazın metrekare (m²) birim değeridir.
Milas’ta eksper ve gayrimenkul değerleme çalışmalarında mahalleler genel olarak üç ana grupta ele alınmaktadır:
- Merkez Mahalleler
Örneğin;
- Hacıilyas
- İsmetpaşa
- Burgaz
- Cumhuriyet
- Ahmet Çavuş Hayıtlı
- Güneş
- Emek
- Beçin (yerleşim alanı) Bu bölgelerde yapılaşma yoğunluğu, altyapı ve ticari hareketlilik daha fazladır.
- Kısmi Kırsal Mahalleler
Örneğin;
- Boğaziçi
- Güllük
- Kıyıkışlacık
- Ören
- Selimiye
- Meşelik
- Kazıklı
Bu mahallelerde bazı bölgeler şehir niteliği taşırken bazı bölümler tarımsal ve kırsal özellik göstermektedir.
- Kırsal Mahalleler
Milas’ın köy statüsünden mahalleye dönüşen birçok yerleşimi bu grupta değerlendirilmektedir.
Örneğin;
- Balcılar
- Çiftlik
- Çomakdağ
- Karacahisar
- Damlıboğaz
- Derince
- Ekinambarı
- Ketendere
- Savran
- Kargıcak
- Çamlıca
Bu tür yerlerde değerleme yapılırken tarımsal özellikler, yol durumu, sulama imkânı ve ulaşım daha fazla önem kazanır.
Yani aynı mahallede bulunan iki tarla, iki zeytinlik veya iki bahçe arasında dahi ciddi fiyat farkları oluşabilir.
Milas’ta Bölgesel Konum Fiyatları Doğrudan Etkiliyor
Milas, 2.067 km² yüzölçümüne sahip, Türkiye’nin en geniş ilçelerinden biridir. Bu nedenle ilçenin her bölgesindeki gayrimenkullerin aynı değerde olması beklenemez.
Piyasa verileri incelendiğinde Milas’ı genel olarak kuzey ve güney aksı şeklinde değerlendirmek mümkündür.
Güney Aksı
Bodrum, Güllük, Boğaziçi, Güvercinlik, Meşelik, Ören ve Çökertme hattı; turizm, deniz kıyısı, Bodrum-Milas Havalimanı, marina yatırımları ve ulaşım avantajları nedeniyle yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği bölgelerdir.
Bu nedenle aynı özelliklere sahip bir taşınmazın metrekare birim değeri, çoğu zaman Milas’ın kuzey kesimlerine göre daha yüksek oluşmaktadır.
Kuzey Aksı
Selimiye, Bafa, Derince, Çomakdağ, Ketendere, Kargıcak ve benzeri mahallelerde ise değerleme daha çok tarımsal üretim potansiyeli, resmi yol cephesi, sulama imkânı ve ulaşım kriterleri dikkate alınarak yapılmaktadır.
Elbette kuzey bölgesinde de yüksek değere sahip taşınmazlar bulunmaktadır. Ancak genel piyasa eğilimi incelendiğinde, güney aksındaki turizm ve yatırım hareketliliği nedeniyle metrekare birim değerlerinin daha yüksek seviyelerde oluştuğu görülmektedir.
Mahalle Aynı Olsa da Fiyat Aynı Olmaz
Gayrimenkul değerlemesinde yalnızca bulunduğu mahalleye bakılarak fiyat belirlenmez.
Öncelikle taşınmazın niteliği değerlendirilir.
- Tarla
- Zeytinlik
- Bağ
- Bahçe
- Arsa aynı bölgede bulunsalar bile birbirinden farklı metrekare değerlerine sahip olabilir.
Örneğin; bakımlı, sulama imkânı bulunan ve verimli bir zeytinliğin metrekare değeri; aynı mahallede bulunan kuru tarım yapılan bir tarladan daha yüksek olabilir.
Benzer şekilde;
- Resmi yola cephesi bulunan,
- Köy merkezine yakın,
- Düz ve işlenebilir yapıya sahip,
- Ulaşımı kolay,
- Bakımlı durumda olan bir taşınmaz, aynı mahallede yer alan ancak yolsuz, eğimli, bakımsız ve ulaşımı zor başka bir taşınmaza göre çok daha yüksek piyasa değerine sahip olabilir.
Değerleme Yapılırken Hangi Kriterler Esas Alınır?
Profesyonel değerleme çalışmalarında metrekare birim değeri belirlenirken;
- Taşınmazın vasfı,
- İmar durumu,
- Resmi yol cephesi,
- Asfalt yola uzaklığı,
- Köy merkezine yakınlığı,
- Arazi eğimi,
- Toprak yapısı ve verimliliği,
- Sulama imkânı,
- Zeytinliklerde ağaç sayısı ve bakım durumu,
- Çevrede gerçekleşen satışlar,
- Güncel emsal ilanlar,
- Bölgenin arz ve talep dengesi birlikte değerlendirilmektedir.
Gayrimenkulde doğru fiyat, kulaktan dolma bilgilerle veya “bu köyde dönümü şu kadar” anlayışıyla belirlenmez. Her taşınmaz kendi özellikleriyle değerlendirilmeli, önce metrekare birim değeri, ardından toplam piyasa değeri hesaplanmalıdır.
Unutulmamalıdır ki;
Gayrimenkulde fiyatı belirleyen mahalle adı değil, taşınmazın gerçek değerini oluşturan özelliklerdir. Doğru fiyatın temelini ise metrekare birim değeri oluşturur.
