Son yıllarda Instagram, Facebook, TikTok ve WhatsApp grupları üzerinden yapılan gayrimenkul paylaşımları ciddi şekilde arttı. Özellikle “Arkadaşımın Evi Satılık”, “Acil Kiralık Daire”, “Yatırımlık Arsa” gibi ilanların sosyal medyada sıkça dolaşması, birçok kişide şu soruyu gündeme getiriyor:
“Başkasına ait bir gayrimenkulü sosyal medyada paylaşmak yasal mı?”
Bu sorunun cevabı, paylaşımın amacı, sürekliliği ve ticari niteliğine göre değişmektedir.
- Taşınmaz Ticareti Artık Yasal Düzenleme Altında
Türkiye’de emlak aracılık faaliyetleri, “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” ile düzenlenmektedir. Bu yönetmelik: 5 Haziran 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış, Ticaret Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulmuştur. 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun Bu düzenlemeye göre; Başkasına ait taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına aracılık faaliyetinin ticari şekilde yapılabilmesi için “YETKİ BELGESİ” zorunludur.
- Sosyal Medyada İlan Paylaşmak Emlakçılık Sayılır mı?
Burada kritik konu şudur: Tek seferlik yardım amaçlı paylaşım ile sürekli aracılık faaliyeti birbirinden farklıdır.
Örneğin; Bir kişinin: arkadaşının evini, akrabasının arsasını, tanıdığının kiralık dairesini bir defaya mahsus sosyal medyada paylaşması çoğu durumda doğrudan “EMLAKÇILIK FAALİYETİ” olarak değerlendirilmez.
Ancak; Sürekli şekilde; ilan paylaşılması, müşteri yönlendirilmesi, pazarlık yapılması, komisyon alınması, “satılık/kiralık portföy” oluşturulması durumunda faaliyet artık ticari aracılık kapsamına girebilir.
- Yetkisiz Emlakçılık Faaliyeti Nedir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre: Aşağıdaki faaliyetler emlak aracılık hizmeti sayılabilir:
- Satılık/kiralık taşınmaz pazarlamak,
- Müşteri bulmak,
- Tarafları bir araya getirmek,
- Satış veya kiralama sürecini yürütmek,
- Komisyon talep etmek,
- Portföy tanıtımı yapmak.
Bu işlemler düzenli şekilde yapıldığında artık: “Yardım Amaçlı Paylaşım” değil, “Taşınmaz Ticareti” olarak değerlendirilebilir.
- EİDS Sistemi ve Yeni Dönem
2023 ve 2024 yıllarında Ticaret Bakanlığı tarafından getirilen düzenlemelerle birlikte: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) uygulamaya alınmıştır. Bu sistemin amacı:
- Sahte ilanları,
- Yetkisiz emlakçılığı,
- Manipülatif fiyat artışlarını,
- İlan kirliliğini önlemektir.
Artık birçok ilan platformunda:
- Mülk sahibinin doğrulaması,
- Yetki kontrolü,
- Kimlik doğrulaması zorunlu hale gelmiştir.
- Sosyal Medyada Paylaşımın Hukuki Riskleri
Başkasına ait bir taşınmazın izinsiz veya yetkisiz şekilde paylaşılması halinde şu riskler doğabilir:
- Yetkisiz Emlakçılık İddiası : Eğer faaliyet süreklilik arz ediyorsa:
- Ticaret Bakanlığı denetimleri,
- İdari yaptırımlar,
- Platform engelleri gündeme gelebilir.
- Haksız Komisyon Uyuşmazlıkları : Yazılı yetki olmadan yapılan aracılıklarda:
- Komisyon anlaşmazlıkları,
- Alıcı-satıcı ihtilafları,
- Hukuki davalar ortaya çıkabilir.
- Yanıltıcı İlan Sorumluluğu : Paylaşılan ilanda:
- Yanlış metrekare,
- Yanlış fiyat,
- Yanlış konum,
- Gerçeğe aykırı bilgi bulunuyorsa; Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında sorumluluk tartışmaları oluşabilir.
- Kişisel Veri ve Açık Rıza Sorunu : Ev sahibinin:
- Açık adresi,
- Telefon numarası,
- Tapu bilgileri,
- İç mekan görüntüleri izinsiz paylaşılırsa KVKK kapsamında da sorun oluşabilir.
- Olası Cezai ve İdari Sonuçlar : Yetkisiz ve ticari nitelikte emlak aracılığı faaliyetleri;
- İdari para cezaları,
- İlan kaldırma işlemleri,
- Platform kısıtlamaları,
- Haksız ticari faaliyet incelemeleri ile sonuçlanabilir.
Ayrıca olayın niteliğine göre:
- Dolandırıcılık,
- Yanıltıcı reklam,
- Haksız kazanç,
- Vergi incelemesi gibi farklı hukuki süreçler de gündeme gelebilir.
- Güvenli ve Hukuka Uygun Hareket Etmek İçin Ne Yapılmalı?
Uzmanların önerdiği güvenli yöntemler şunlardır:
- Mülk sahibinden yazılı izin almak
- Kendini emlak danışmanı gibi tanıtmamak
- Komisyon pazarlığı yapmamak
- Sürekli portföy paylaşımından kaçınmak
- Yanlış veya eksik bilgi paylaşmamak
- İlan sahibini açık şekilde belirtmek
- Profesyonel aracılık yapılacaksa yetki belgesi almak
Şöyle bir örnek üzerinden bakalım bir de konuya;
Yetki belgesi olmayan bir kişi, 800.000 TL değerindeki bir tarlayı sosyal medya üzerinden sürekli şekilde paylaşarak müşteri buluyor, tarafları buluşturuyor ve satıştan komisyon alıyor.
Yapılan şikâyet veya denetim sonucunda;
- Yetkisiz taşınmaz ticareti yaptığı,
- Ticari kazanç elde ettiği,
- Aracılık faaliyeti yürüttüğü tespit edilirse;
Karşılaşabileceği olası sonuçlar şunlar olabilir:
- İdari para cezaları
- Vergi ve usulsüzlük cezaları
- Hesap ve ilan kısıtlamaları
- Hukuki dava süreçleri
- Haksız kazanç incelemeleri
Özellikle EİDS sistemiyle birlikte artık gayrimenkul ilanlarında:
- Yetki doğrulaması,
- Kimlik doğrulaması,
- İlan kontrolü çok daha sıkı şekilde denetlenmektedir.
Kısacası; “Sadece paylaşım yaptım” düşüncesi, bazı durumlarda ciddi mali ve hukuki sonuçlarla karşı karşıya bırakabilir.
Sosyal medyada bir arkadaşın veya yakının taşınmazını paylaşmak tek başına her durumda suç veya yasak değildir. Ancak bu faaliyet:
- Ticari hale geldiğinde,
- Süreklilik kazandığında,
- Komisyon ilişkisine dönüştüğünde mevzuat kapsamında “Yetkisiz Emlak Aracılığı” olarak değerlendirilebilir.
Özellikle son yıllarda yürürlüğe giren EİDS sistemi ve Ticaret Bakanlığı denetimleriyle birlikte, gayrimenkul ilanlarında yetki ve doğrulama süreçleri artık çok daha önemli hale gelmiştir.
Bu nedenle sosyal medya üzerinden yapılan taşınmaz paylaşımlarında: “Sadece paylaşım mı yapılıyor?” yoksa “fiilen emlak aracılığı mı yürütülüyor?” sorusu hukuki açıdan belirleyici unsur olmaktadır.
