Kamulaştırma, devletleştirme ya da istimlak, devletin kamu yararını gözeterek özel mülkiyete ait taşınmaz malları bedelini ödeyerek mülkiyetine geçirme işlemidir. Kamulaştırmanın temel dayanağı, kamu yararının gözetilmesidir. Devlet, toplumun genel çıkarlarını korumak ve geliştirmek amacıyla özel mülkiyeti kamulaştırabilir.
Devlet, ekonomik ve sosyal düzeni sağlama, toplumsal refahı artırma ve kamu hizmetlerini geliştirme gibi sorumluluklarını yerine getirebilmek için kamulaştırma yetkisini kullanabilir.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesine göre;
Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma işlemi, tek yanlı bir işlemdir ve karşı tarafın kabulüne gerek yoktur. Kamulaştırma işlemleri, hukukun üstünlüğü ilkesi çerçevesinde gerçekleştirilir ve bireylerin haklarını koruyacak şekilde dengelenir. Kamulaştırma bedelinin adil olması ve hak sahiplerine zamanında ödenmesi bu dengeyi sağlar. Kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda dava açılabilir.
Kamulaştırılan mal, kamu yararına yönelik kullanılmazsa veya üzerinde hiçbir işlem yapılmazsa, mal sahibinin geri alma hakkı vardır.
Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesine göre;
Kamulaştırma bedelini kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek yasal faiziyle ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.Kamulaştırmadan önceki mal sahibinin bu hakkını kullanabilmesi için, beş yılın dolmasının ardından bir yıl içinde dava açması gerekir. Aynı kamulaştırma amacı doğrultusunda, birden fazla taşınmaz kamulaştırılmışsa, eski malikin geri alma hakkının doğması için gereken şartların her bir taşınmaz için gerçekleşmiş olması gerekir.
Kamulaştırma taşınmaz mallar için söz konusu olabilir. Gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar kamulaştırılabilir. Kamu yararının gerektirmesi durumunda kamulaştırma yapılabilir. Taşınmaz malın gerçek karşılığının, peşin olarak ödenmesi gerekir.
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 nci maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
Kamulaştırılan taşınmaz malda hakları bulunduğu iddiasıyla eski malikleri veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz ve dava açılamaz.
İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanılamaz. 4650 sayılı Kanunun 1.maddesiyle 2942 sayılı Kanunun 3.maddesine idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz. fıkrası eklenmiştir.
Buna göre, Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, turizm, yeni ormanların yetiştirilmesi ve kıyıların korunması amacıyla yapılacak kamulaştırmalar dışında idarelerce yeterli ödenek sağlanmadan kamulaştırma işlemine başlanılamayacaktır.
Bu düzenleme ile idareler kamu yararının gerektirdiği ve zorunlu hallerde bütçelerinde yer alan kamulaştırma ödenekleri kadar kamulaştırma yapmaları hedeflenmiştir. Dolayısı ile idareler ödenek yetersizliğini gerekçe göstererek kamulaştırma bedelini ödemeyi geciktiremezler.
Kamulaştırılmış araziler, devlet tarafından, herhangi bir karşılıkla başkalarına veya yabancılara devredilemez veya satılamaz.
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, Kanununun 11. maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet taktir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.
Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. İlgili madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir. Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.
Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
