Gayrimenkul sektöründe çalışırken bazen öyle cümlelerle karşılaşıyoruz ki, aslında toplumda yerleşmiş yanlış bilgilerin ne kadar yaygın olduğunu bir kez daha görüyoruz.
Geçtiğimiz günlerde kiralık bir daireyi müşterimize gösterirken benzer bir durumla karşılaştık. Daire boştu. İçerisinde herhangi bir eşya bulunmuyordu. Mülk sahibinin kiralama şartları arasında bir kira bedeli tutarında depozito, diğer adıyla güvence bedeli de bulunuyordu.
Kiracı adayı şartları duyunca şu soruyu sordu:
“Evin içinde eşya mı var? Ben neyin depozitosunu vereceğim?”
Aslında bu soru, kiralama piyasasında depozito konusunda oldukça yaygın olan bir yanlış anlaşılmayı ortaya koyuyor. Çünkü bazı kiracılar depozitonun yalnızca eşyalı evlerde, evin içerisindeki mobilyaların veya elektronik eşyaların zarar görmesine karşı alındığını düşünüyor.
Oysa depozito sadece eşyaların güvencesi değildir.
Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı mülk sahibine sağlanan bir güvencedir. Başka bir ifadeyle depozito, evin içinde eşya olup olmamasına bağlı değildir.
BOŞ EVDE NE ZARAR GÖREBİLİR?
Bir evin içerisinde mobilya bulunmaması, o taşınmazın zarar göremeyeceği anlamına gelmez. Kapılar, pencereler, mutfak dolapları, tezgâhlar, lavabolar, klozetler, duş kabinleri, musluklar, parkeler, seramikler, duvarlar ve evin diğer sabit unsurları kiralanan taşınmazın parçalarıdır. Kiracı, kira sözleşmesi süresince taşınmazı özenle kullanmakla yükümlüdür. Normal kullanım sonucunda ortaya çıkan eskime ve yıpranmalar elbette kiracının sorumluluğunda değildir. Ancak kiracının kusurundan veya olağan dışı kullanımından kaynaklanan zararlar farklıdır.
Örneğin yeni teslim edilmiş bir mutfak tezgâhının kırılması, kapıların ciddi şekilde zarar görmesi, parkelerin olağan kullanımın ötesinde tahrip edilmesi veya taşınmazın bazı sabit parçalarının sökülmesi durumunda mülk sahibinin zararı ortaya çıkabilir. İşte güvence bedelinin amaçlarından biri, kira sözleşmesinden kaynaklanabilecek bu tür alacaklara karşı güvence sağlamaktır.
DEPOZİTO SADECE HASAR İÇİN MİDİR?
Depozito konusunda yapılan bir başka yanlış da güvence bedelinin yalnızca taşınmaza verilen fiziksel zararlar için kullanılabileceğinin düşünülmesidir. Kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri yalnızca taşınmazı korumaktan ibaret değildir.
Ödenmemiş kira borçları veya kiracının sorumluluğunda bulunan ve ödenmeden bırakılmış bazı giderler de kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara konu olabilir. Dolayısıyla güvence bedeli, kira sözleşmesinden doğabilecek alacaklar bakımından bir güvence niteliğindedir.
Ancak burada önemli bir ayrım yapılmalıdır.
Depozito, mülk sahibinin istediği zaman ve istediği gerekçeyle kullanabileceği bir para değildir. Kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanmış, kira borçlarını ve sorumluluğundaki giderleri ödemiş ve taşınmazı aldığı duruma uygun biçimde teslim etmişse güvence bedelinin iadesi gündeme gelir.
KANUN DEPOZİTO KONUSUNDA NE DİYOR?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kanun, kiracının bu güvenceyi mülk sahibinin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde bir tasarruf hesabına yatırmasını veya kıymetli evrakı bankaya depo etmesini öngörmektedir. Banka ise güvenceyi ancak tarafların rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Ayrıca kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde mülk sahibi, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu düzenlemelerin temel amacı, güvence bedelinin hem kiracı hem de mülk sahibi açısından daha güvenli bir hukuki zeminde tutulmasıdır.
UYGULAMADA NE OLUYOR?
Kanunun düzenlemesi açık olmakla birlikte günlük kiralama uygulamalarında depozitonun çoğu zaman doğrudan mülk sahibine ödendiğini görüyoruz. Sorunlar da genellikle kira ilişkisi sona erdiğinde ortaya çıkıyor.
Kiracı: “Evi sağlam teslim ettim ama depozitomu alamıyorum.” diyor.
Mülk sahibi ise: “Evde hasar var, depozitoyu iade etmiyorum.” diyor.
Peki taşınmaz kiracıya teslim edilirken hangi durumdaydı?
- Hasar var mıydı?
- Duvarlar boyalı mıydı?
- Kapılar, mutfak dolapları, parkeler ve diğer sabit unsurların durumu nasıldı?
Çoğu zaman bunları gösteren ayrıntılı bir teslim tutanağı bulunmuyor. Sonuçta tarafların beyanları karşı karşıya kalıyor ve uyuşmazlık ortaya çıkıyor.
DEPOZİTODAN DAHA ÖNEMLİ BİR BELGE: TESLİM TUTANAĞI
Kiralama işlemlerinde yalnızca kira sözleşmesi düzenlemek yeterli değildir. Taşınmazın kiracıya hangi durumda teslim edildiğinin kayıt altına alınması hem kiracıyı hem de mülk sahibini korur. Bu nedenle kiralama sırasında ayrıntılı bir teslim tutanağı hazırlanmasını son derece önemli buluyorum.
Taşınmazdaki mevcut hasarlar, demirbaşların durumu, sayaç bilgileri ve teslim edilen anahtar sayısı tutanakta belirtilmelidir. Mümkünse taşınmazın teslim anındaki durumu fotoğraf ve video ile kayıt altına alınmalıdır. Aynı işlem kiracı taşınmazdan çıkarken de yapılmalıdır. Böylece taşınmazın ilk teslim edildiği durum ile geri teslim edildiği durum daha sağlıklı şekilde karşılaştırılabilir.
NORMAL YIPRANMA İLE HASAR AYNI ŞEY DEĞİLDİR
Mülk sahiplerinin de dikkat etmesi gereken önemli bir konu vardır. Kiracı, taşınmazı kullandığı süre boyunca meydana gelen her türlü eskime ve yıpranmadan sorumlu tutulamaz. Bir evde yıllarca oturulması sonucunda boyanın eskimesi, bazı yüzeylerin kullanım nedeniyle yıpranması veya taşınmazın yaşına bağlı olarak ortaya çıkan olağan eskimeler hayatın doğal akışının sonucudur. Bunlar ile kiracının kusurundan kaynaklanan zararların birbirinden ayrılması gerekir.
Depozito, kiracının taşınmazı hiç kullanılmamış gibi teslim etmesini sağlamak amacıyla alınan bir bedel değildir. Güvence bedeli, kira sözleşmesinden doğabilecek yükümlülüklerin yerine getirilmemesi ihtimaline karşı oluşturulan hukuki bir güvencedir.
KİRACI DA MÜLK SAHİBİ DE KENDİNİ GÜVENCE ALTINA ALMALI
Gayrimenkul kiralamalarında en büyük sorunlardan biri, tarafların haklarını kulaktan dolma bilgilerle öğrenmesidir. Bazı kiracılar depozitonun yalnızca eşyalı evlerde alınabileceğini düşünüyor. Bazı mülk sahipleri ise aldıkları depozitoyu kira ilişkisi sona erdiğinde otomatik olarak kendilerine ait bir para gibi görüyor.
Her iki yaklaşım da doğru değildir.
- Depozito bir ceza değildir.
- Peşin ödenmiş kira değildir.
- Mülk sahibinin koşulsuz olarak kullanabileceği bir para da değildir.
Depozito, kira ilişkisinden kaynaklanabilecek yükümlülükler için verilen bir güvencedir.
Bir evin boş olması, değersiz olduğu veya zarar göremeyeceği anlamına gelmez. Bir taşınmazın duvarından kapısına, mutfak dolabından parkesine kadar birçok unsuru mülk sahibinin malvarlığının bir parçasıdır. Bu nedenle:
“Evin içinde eşya yok, neden depozito vereyim?” sorusu hukuki açıdan doğru bir yaklaşım değildir. Asıl sorulması gereken soru şudur: “Verdiğim güvence bedeli hangi şartlarda korunacak ve kira sözleşmesi sona erdiğinde hangi şartlarda bana iade edilecek?” Doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ayrıntılı bir teslim tutanağı ve mevzuata uygun şekilde güvence altına alınmış depozito, hem kiracının hem de mülk sahibinin haklarını korur.
Gayrimenkul kiralamalarında sorunların büyük bölümü sözleşme sona erdiğinde değil, sözleşme hazırlanırken yapılan eksiklikler nedeniyle ortaya çıkar.
Tarafların haklarını korumanın en iyi yolu ise güvene dayalı sözlü anlaşmalar değil, mevzuata uygun ve doğru hazırlanmış belgelerdir.
