Gayrimenkul piyasasında en çok karşılaştığımız sorunlardan biri de hisseli taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıklardır. Özellikle tarla ve zeytinlik gibi tarım arazilerinde, hissedar sayısı arttıkça uzlaşma zorlaşmakta; satış ve bölünme süreçleri kilitlenebilmektedir. Peki, 5 hissedarlı bir tarlada 4 kişi satmak isterken 1 kişi kabul etmiyorsa ne yapılabilir?
Öncelikle bilinmelidir ki hisseli tapuda her hissedar, taşınmazın tamamında pay sahibidir. Yani kimse “Şu Kısım Benim” diyemez; herkes hukuken ortak maliktir. Bu nedenle taşınmazın tamamının satılabilmesi için tüm hissedarların onayı gerekir. Bir kişi bile satışa karşı çıkarsa, normal yolla satış yapılamaz.
Bölmek neden mümkün olmuyor?
Birçok hissedarın ilk düşündüğü çözüm “Tarlayı Bölelim, Herkes Kendi Yerini Alsın” olur. Ancak tarım arazileri, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kapsamında olduğu için keyfi şekilde bölünemez. Milas bölgesinde tarla ve zeytinlikler için belli bir sınırlamalar var. Bu sınırlamalar İlçe Tarım Müdürlüğü tarafından tarlanın kuru ya da sulu olmasına göre değişiklik göstermektedir. Zeytinlikler içinde aynı şeyler geçerlidir.
Parsel küçükse veya bölündüğünde oluşacak parçalar yasal sınırın altına düşüyorsa bölme mümkün olmaz. İşte bu noktada hissedarlık devam eder ve sorun büyür.
4 kişi satmak istiyor, 1 kişi istemiyorsa çözüm ne?
Bu durumda hukuki yol “İzale-i Şuyu” yani Ortaklığın Giderilmesi Davasıdır. Bu dava herhangi bir hissedar tarafından açılabilir. Çoğunluk olmanız gerekmez; tek bir hissedar bile açabilir. Mahkeme sürecinde iki ihtimal vardır:
1- Aynen Taksim (Bölerek Paylaştırma):
Eğer taşınmaz yasal olarak bölünebiliyorsa mahkeme parseli hisselere göre böler ve herkes kendi tapusunu alır. Ancak tarla ve zeytinliklerde çoğu zaman bu mümkün olmaz.
2- Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Bölünmesi mümkün olmayan hisseli taşınmazlarda mahkemenin başvurduğu yol, satış yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Bu yöntem özellikle tarla ve zeytinlik gibi taşınmazlarda, imar ve tarım mevzuatı nedeniyle aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda karşımıza çıkar.
Süreç genel hatlarıyla şu şekilde ilerler:
Davanın Açılması:
Hissedarlardan herhangi biri, sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açar. Davayı açan taraf, başlangıçta yargılama giderlerini ve harçları kendisi karşılar. Ancak dava sonunda yapılan masraflar genellikle satış bedelinden hisselere oranla paylaştırılır.
Bilirkişi İncelemesi:
Mahkeme öncelikle taşınmazın bulunduğu yere bilirkişi gönderir. Bilirkişi raporunda şu hususlar değerlendirilir:
-Taşınmaz fiilen bölünebilir mi?
– Bölünürse ekonomik değer kaybı olur mu?
– Tarım arazilerinde asgari bölünme şartları sağlanıyor mu?
Eğer bilirkişi raporunda bölünebilir kanaati oluşursa aynen taksim yoluna gidilir. Ancak çoğu tarım arazisinde olduğu gibi bölünme mümkün değilse, mahkeme bu kez satış kararı verir.
Değer Tespiti (Eksper Raporu):
Satış kararı sonrası mahkeme, taşınmazın değerinin belirlenmesi için eksper görevlendirir. Eksper, rayiç bedelden ziyade emsal satışlara göre bir değer belirleyerek raporunu mahkemeye sunar. Uygulamada sıkça görüldüğü üzere, örneğin eksperin 1.900.000 TL değer biçtiği bir taşınmaz için mahkeme yaklaşık 1.000.000 TL civarında ihaleye çıkabilmektedir.
Açık Artırma Süreci:
Satışlar elektronik ortamda yapılır: https://esatis.uyap.gov.tr/
İhaleye:
Mahkemenin belirlediği teminat bedelini yatıran herkes katılabilir. Sadece hissedarlar değil, üçüncü kişiler de teklif verebilir. En yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.
İhaleyi kazanan kişi, satış bedelini süresi içinde (genellikle 15 gün) ödemezse yatırdığı teminat yanar ve ihale iptal edilir.
İhalenin Tekrarlanması
İlk ihalede satış gerçekleşmezse ikinci ihaleye çıkılır. İkinci ihalede de satış olmazsa dosya kendiliğinden tekrar ilana çıkmaz.
Yeniden ihale yapılabilmesi için:
İlan masraflarının yeniden yatırılması gerekir. Süreç baştan ilan edilerek tekrar iki ihaleli sistemle devam eder.
Bu döngü uygulamada uzun sürebilir. Bazı dosyalar 2 yıla kadar devam edebilmektedir. Yaklaşık iki yıl içerisinde satış gerçekleşmezse dosya işlemden kaldırılabilir ve yeniden masraf yatırılarak canlandırılması gerekir.
Önemli Bir Gerçek:
Bu süreçte en kritik nokta şudur: Satış istemeyen hissedar, mahkeme kararıyla yapılacak satışa engel olamaz. Kanun, kimseyi istemediği bir ortaklık içinde kalmaya zorlamaz. Bu nedenle çoğunluk değil, tek bir hissedar dahi dava açsa süreç başlayabilir.
Açık artırma satışında ne olur?
Mahkeme satışlarında taşınmaz genellikle piyasanın biraz altında satılabilir. Ancak hissedarlar ihaleye girip taşınmazı kendileri de satın alabilir. Çoğu zaman aile içinde ya da hissedarlar arasında bir kişi taşınmazı alarak ortaklık sonlandırılır. Bu süreç ortalama 1 yıl zaman alır.
En sağlıklı yol: Uzlaşma
Her ne kadar hukuki çözüm olsa da dava süreci zaman alır ve masraf doğurur. Bu nedenle en doğru yöntem, hissedarların bir araya gelip anlaşmasıdır. Bazen bir hissedarın payını diğerleri satın alır, bazen toplu satış yapılır. Uzlaşma mümkün değilse, hukuk devreye girer ve ortaklık mutlaka sona erer.
Sonuç
Hisseli tarlalarda bir kişinin “SATMIYORUM” demesi süreci zorlaştırır ama tamamen kilitlemez. Bölünme mümkün değilse çözüm mahkemedir. İzale-i şuyu davası ile taşınmaz ya bölünür ya da satılır ve herkes hakkını alır. Yani hiçbir hissedar sonsuza kadar diğerlerini engelleyemez.
Unutulmamalıdır ki gayrimenkulde en büyük sorun tapu değil, uzlaşmazlıktır. Çözüm ise ya anlaşma ya da hukuktur.
