Gayrimenkul Danışmanı Yasin Arslan’dan çarpıcı uyarı: “Herkes emlakçı, herkes değerleme uzmanı oldu!”
Milas’ta gayrimenkul piyasasında yaşanan gerçek dışı fiyat beklentileri, satılamayan arsa ve tarlalar ile kulaktan dolma bilgilerle belirlenen milyonluk rakamlar tartışma yaratıyor. Sevim Emlak sahibi Gayrimenkul Danışmanı Yasin Arslan, özellikle kırsal mahallelerde taşınmaz fiyatlarının somut piyasa verilerinden uzaklaştığına dikkat çekerek önemli uyarılarda bulundu. Ofisinde yaşadığı bir olayı örnek gösteren Arslan, yaklaşık 5 milyon lira değer biçtiği bir taşınmaz için mülk sahibinin 15 milyon lira istediğini, fiyatı kimin belirlediğini sorduğunda ise “Bizim köyde elektrikçilik yapan bir arkadaş var, o söyledi” cevabını aldığını anlattı. Arslan, “Bir taşınmaza 15 milyon lira istemek, o taşınmazın 15 milyon lira ettiği anlamına gelmez. Alıcı alamıyor, satıcı satamıyor. Sonuçta herkes kaybediyor” dedi.
Muğla’nın Milas ilçesinde son yıllarda gayrimenkul piyasasında yaşanan fiyat hareketliliği, özellikle arsa ve tarla satışlarında ortaya çıkan yüksek bedel beklentileriyle yeni bir tartışmayı gündeme taşıdı. Bodrum’a yakınlığı, Milas-Bodrum Havalimanı bağlantısı, tarımsal üretim potansiyeli ve gelişen yerleşim alanlarıyla yatırımcıların ilgisini çeken Milas’ta, bazı taşınmazların gerçek piyasa koşullarından uzak fiyatlarla satışa çıkarılması sektör temsilcilerinin eleştirilerine neden oluyor.
Milas’ta faaliyet gösteren Sevim Emlak’ın sahibi Gayrimenkul Danışmanı Yasin Arslan, kaleme aldığı değerlendirmede ilçedeki gayrimenkul piyasasının önemli sorunlarından birine dikkat çekti. Arslan, özellikle kırsal mahallelerde arsa, tarla ve konut fiyatlarının belirlenmesinde profesyonel piyasa analizleri yerine komşu, akraba ve çevreden duyulan rakamların esas alınmasının alıcı ile satıcı arasındaki fiyat uçurumunu büyüttüğünü savundu.
Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluğun yalnızca ekonomik koşullar, kredi faizleri ve alım gücündeki düşüşle açıklanamayacağını belirten Arslan, mülk sahiplerinin gerçekçi olmayan fiyat beklentilerinin de satışların gerçekleşmesini zorlaştırdığını ifade etti.
“15 MİLYON LİRALIK FİYATI KÖYDEKİ ELEKTRİKÇİ BELİRLEMİŞ!”
Gayrimenkul piyasasında yaşanan fiyat karmaşasını ofisinde karşılaştığı bir olayla anlatan Yasin Arslan, kendisini ziyaret eden bir mülk sahibinin taşınmazını satışa çıkarmak istediğini belirtti.
Mülk sahibinin verdiği ada ve parsel bilgileri üzerinden taşınmazın konumunu, niteliğini, ulaşım imkânlarını, çevresindeki yapılaşmayı ve bölgedeki piyasa koşullarını incelediğini anlatan Arslan, yaptığı değerlendirme sonucunda taşınmazın en iyimser koşullarda yaklaşık 5 milyon lira değerinde olabileceği kanaatine vardığını söyledi.
Arslan, yaşadığı diyaloğu şu sözlerle aktardı:
“Ofisimde otururken içeri bir mülk sahibi geldi. Selamlaştık, sohbet ettik. Ardından bana taşınmazına ait ada ve parsel bilgilerini verdi. Gerekli incelemeleri yaptıktan sonra kendisine bu yer için ne kadar istediğini sordum. Hiç düşünmeden ’15 milyon lira’ dedi. Açıkçası şaşırdım. Çünkü yaptığım değerlendirmeye göre söz konusu taşınmazın mevcut piyasa koşullarındaki değeri, en iyimser yaklaşımla 5 milyon lira civarındaydı. Yani mülk sahibinin istediği fiyat, tahmini piyasa değerinin tam üç katıydı.”
Fiyatın hangi değerlendirmeye dayanılarak belirlendiğini öğrenmek istediğini belirten Arslan, aldığı cevabın sektördeki sorunu özetlediğini ifade etti.
“Bu 15 milyon liralık fiyatı kim belirledi, bir değerleme mi yaptırdınız diye sordum. Bana, ‘Bizim köyde elektrikçilik yapan bir arkadaş var, o söyledi’ cevabını verdi. İşte bugün gayrimenkul piyasasında yaşadığımız sorunların en çarpıcı örneklerinden biri bu.”
“SORUN ELEKTRİKÇİLİK DEĞİL, UZMANLIK OLMADAN FİYAT BELİRLENMESİ”
Yaşadığı olayı anlatırken herhangi bir meslek grubunu küçümseme amacı taşımadığını özellikle vurgulayan Arslan, elektrikçiliğin de bilgi, emek ve tecrübe gerektiren saygın bir meslek olduğunu söyledi.
Asıl sorunun, taşınmazların herhangi bir teknik inceleme veya somut piyasa araştırması yapılmadan fiyatlandırılması olduğunu belirten Arslan, milyonlarca liralık ekonomik kararların kişisel tahminlere dayandırılmasının yanlış sonuçlar doğurabileceğine dikkat çekti.
Arslan, “Bir elektrikçi kendi mesleğinde son derece başarılı ve tecrübeli olabilir. Burada mesele kişinin elektrikçi olması değil. Mesele, hiçbir teknik inceleme, piyasa araştırması veya somut değerleme yapılmadan bir taşınmaza milyonlarca liralık fiyat biçilmesi. Daha da önemlisi, mülk sahibinin bu rakamı sorgulamadan gerçek piyasa değeri olarak kabul etmesi” ifadelerini kullandı.
“MİLAS’TA HERKES EMLAKÇI, HERKES DEĞERLEME UZMANI OLDU!”
Milas ve çevresindeki gayrimenkul piyasasında en fazla karşılaştığı sorunlardan birinin herkesin taşınmaz fiyatı konusunda görüş bildirmesi olduğunu ifade eden Arslan, özellikle kırsal mahallelerde bu durumun yaygınlaştığını savundu.
Bir arsanın veya tarlanın değerinin kimi zaman köy kahvesinde yapılan sohbetlere, komşunun beklentisine ya da yan parsel için istenen satış bedeline göre belirlendiğini anlatan Arslan, şöyle konuştu:
“Bugün özellikle Milas ve çevresinde bir tarlanın, arsanın veya evin değerini neredeyse herkes belirliyor. Köy kahvesinde oturan belirliyor, komşu belirliyor, akraba belirliyor, geçen yıl yan parselini satışa çıkaran belirliyor. Hatta hayatında bir kez bile gayrimenkul alım satımı yapmamış kişiler milyonlarca liralık taşınmazlara fiyat biçebiliyor.”
Mülk sahiplerinin zaman zaman bu değerlendirmeleri profesyonel piyasa analizlerinden daha fazla önemsediğini belirten Arslan, bunun insan psikolojisiyle de bağlantılı olduğunu ifade etti.
İnsanların sahip oldukları taşınmazların değerli olduğunu duymak istediğini söyleyen Arslan, bir kişinin yüksek bir rakam telaffuz etmesiyle mülk sahibinin zihninde o rakamın gerçek değer olarak yerleşebildiğini belirtti.
Arslan, “Bir kişi çıkıp ‘Senin tarlan 15 milyon eder’ dediğinde mülk sahibi bu rakamı zihnine yerleştiriyor. Daha sonra gayrimenkul danışmanı aynı taşınmazın piyasa değerinin 5 milyon lira civarında olduğunu söylediğinde ise danışmanın malını ucuza sattırmaya çalıştığını düşünüyor. Oysa bir taşınmaza 15 milyon lira istemek, o taşınmazın 15 milyon lira ettiği anlamına gelmez” dedi.
“İLAN FİYATLARI BİRBİRİNİ ŞİŞİRİYOR, AMA SATIŞ GERÇEKLEŞMİYOR”
Gayrimenkul piyasasında en sık yapılan hatalardan birinin internet ilanlarında yer alan fiyatların gerçek piyasa değeri olarak kabul edilmesi olduğunu belirten Arslan, ilan fiyatıyla gerçekleşmiş satış bedelinin birbirinden farklı kavramlar olduğunu hatırlattı.
İnternet üzerinde satışa çıkarılan bir taşınmazın bedelinin komşu parseller için emsal alınmasının fiyatları gerçeklerden uzaklaştırabildiğini ifade eden Arslan, bu durumu bir örnekle açıkladı:
“Bir kişi tarlasını 10 milyon liradan ilana koyuyor. Yanındaki komşusu bunu görüyor ve kendi tarlasına 12 milyon lira istiyor. Bir başka komşu, ‘Benim yerim onunkinden daha güzel’ diyerek 15 milyon lira fiyat belirliyor. Böylece ortada gerçekleşmiş tek bir satış olmadan kâğıt üzerinde milyonlarca liralık fiyat artışları yaşanıyor.”
Bu durumun sonunda hiçbir taşınmazın satılamadığını belirten Arslan, yüksek bedelli ilanların başka mülk sahipleri tarafından da emsal kabul edilmesiyle fiyat beklentilerinin giderek büyüdüğünü söyledi.
Gerçek emsalin yalnızca satışa çıkarılan taşınmazların ilan bedelleri olmadığını vurgulayan Arslan, benzer özelliklere sahip taşınmazların hangi fiyatlarla alıcı bulduğunun güvenilir şekilde araştırılması gerektiğini kaydetti.
“ALICI ALAMIYOR, SATICI SATAMIYOR, PİYASA KİLİTLENİYOR”
Gerçekçi olmayan fiyat beklentilerinin yalnızca mülk sahiplerini değil, alıcıları, yatırımcıları ve gayrimenkul danışmanlarını da etkilediğini belirten Arslan, bu durumun piyasadaki satış hareketliliğini olumsuz etkilediğini savundu.
Taşınmaz sahiplerinin yüksek fiyat istemekle herhangi bir kayıp yaşamadıklarını düşünebildiklerini ifade eden Arslan, uzun süre satılamayan gayrimenkullerin önemli ekonomik fırsatların kaçırılmasına neden olabileceğini söyledi.
Arslan, “Mülk sahibi ‘Satılırsa satılır, satılmazsa beklerim’ diyebilir. Ancak gayrimenkul piyasası yalnızca mülk sahiplerinden oluşmaz. Alıcısı vardır, satıcısı vardır, yatırımcısı vardır, danışmanı vardır. Hepsinden önemlisi ekonomik gerçekleri vardır” dedi.
Birikimiyle arsa veya tarla almak isteyen vatandaşların internet ilanlarında birbirinden çok farklı fiyatlarla karşılaştığını belirten Arslan, gerçekçi bulunmayan fiyatlar nedeniyle alıcıların satın alma kararlarını erteleyebildiğini anlattı.
“Alıcı fiyatı yüksek buluyor ve vazgeçiyor. Satıcı kendi belirlediği rakamdan aşağı inmeyi kabul etmiyor. Gayrimenkul danışmanı aylarca ilan yayımlıyor, reklam veriyor, telefonlara cevap veriyor, müşterileri taşınmazın başına götürüyor ama işlem gerçekleşmiyor. Sonuçta alıcı alamıyor, satıcı satamıyor.”
Arslan, piyasada çok sayıda yüksek fiyatlı ilan bulunmasının gayrimenkul sektörünün güçlü olduğu anlamına gelmediğini, aksine bazı durumlarda satışların neden durgunlaştığını gösterdiğini ifade etti.
“AYNI MAHALLEDEKİ İKİ TARLANIN DEĞERİ BİLE AYNI OLMAZ”
Bir taşınmazın değerinin yalnızca bulunduğu mahalleye veya yakın çevredeki ilanlara bakılarak belirlenemeyeceğini söyleyen Arslan, gayrimenkul değerlemesinin birçok teknik ve hukuki unsuru kapsadığını vurguladı.
Arslan’a göre sağlıklı bir değerlendirme yapılabilmesi için taşınmazın tapudaki vasfı, imar durumu, yüzölçümü, geometrik yapısı, yola cephesi, ulaşım imkânları, altyapısı, bölgesel gelişimi ve yasal kısıtlamaları birlikte incelenmeli.
Özellikle Milas’ın kırsal mahallelerinde bulunan tarla ve arsaların farklı hukuki özelliklere sahip olabileceğine dikkat çeken Arslan, aynı mahallede yan yana bulunan iki taşınmaz arasında bile ciddi değer farkları oluşabileceğini belirtti.
“Bir tarlanın kadastral yola cephesi bulunurken diğerinin hukuken güvence altına alınmış bir yol bağlantısı olmayabilir. Bir taşınmaz köy yerleşik alanı içerisinde kalırken diğeri tarım alanında bulunabilir. Bir parselin yapılaşma açısından avantajları varken başka bir parsel çeşitli yasal kısıtlamalara tabi olabilir. Dolayısıyla yalnızca ‘Yan taraftaki tarla şu kadar ediyor’ demekle sağlıklı bir değerleme yapılamaz.”
Gayrimenkul danışmanlarının gerçekleştirdiği piyasa analizleriyle yetkili değerleme uzmanlarının hazırladığı resmî değerleme raporlarının birbirinden farklı olduğunu da hatırlatan Arslan, her iki çalışmanın kendi mesleki sınırları ve sorumlulukları bulunduğunu söyledi.
“MİLAS’IN POTANSİYELİ VAR AMA HER TARLA BODRUM FİYATINA SATILAMAZ”
Milas’ın coğrafi konumu nedeniyle gayrimenkul yatırımları açısından önemli avantajlara sahip olduğunu belirten Arslan, özellikle Bodrum’a yakınlığın ve havalimanı bağlantısının bölgeye yönelik ilgiyi artıran unsurlar arasında yer aldığını ifade etti.
Ancak ilçenin sahip olduğu avantajların her mahalledeki her taşınmazın sürekli değer kazanacağı anlamına gelmediğini vurgulayan Arslan, kırsal bölgelerdeki fiyat beklentilerinin daha dikkatli değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
Milas’ın tarımsal potansiyeli, gelişen yerleşim alanları ve ulaşım bağlantılarının yatırım açısından önemli olduğunu belirten Arslan, gelecekte gerçekleşmesi beklenen gelişmelerin bugünden kesinleşmiş gibi fiyatlandırılmasının risk taşıdığına dikkat çekti.
Özellikle “Buraya imar gelecek”, “Yakında buradan yol geçecek” ve “Buralar birkaç yıla Bodrum gibi olacak” şeklindeki söylemlerin taşınmaz fiyatlarını etkileyebildiğini belirten Arslan, bu tür iddiaların somut ve resmî bilgilerle desteklenmesi gerektiğini söyledi.
Arslan, “Bir bölgenin gelecekte gelişme potansiyelinin bulunması başka şeydir, henüz gerçekleşmemiş gelişmelerin bugünden kesinleşmiş gibi fiyatlandırılması başka şeydir. Gayrimenkul yatırımı umutla yapılabilir ama değerleme yalnızca umut üzerine kurulamaz” dedi.
“YÜKSEK FİYAT İSTEMEK, YÜKSEK KAZANÇ ELDE ETMEK DEĞİLDİR”
Her mülk sahibinin taşınmazına istediği satış bedelini belirleme hakkına sahip olduğunu hatırlatan Arslan, ancak talep edilen her rakamın gerçek piyasa değerini yansıtmadığını ifade etti.
Mülk sahiplerinin satış kararlarını verirken yalnızca yüksek fiyat beklentisine odaklanmamaları gerektiğini belirten Arslan, uzun süre satılamayan taşınmazların ekonomik açıdan fırsat maliyeti oluşturabileceğine dikkat çekti.
Bugün gerçekçi bir bedelle satılarak farklı bir yatırıma yönlendirilebilecek taşınmazın yıllarca bekletilmesi durumunda aynı ekonomik avantajı sağlamayabileceğini söyleyen Arslan, enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde fiyat artışlarının da dikkatli değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.
“Bir taşınmazın lira cinsinden fiyatının artması, onun reel olarak değer kazandığını tek başına göstermez. Yüksek fiyat istemekle yüksek kazanç elde etmek aynı şey değildir. Mülk sahiplerinin bunu iyi değerlendirmesi gerekiyor.”
“GAYRİMENKUL DANIŞMANLARI DA MÜŞTERİYE HOŞ GÖRÜNMEK İÇİN GERÇEKLERİ GİZLEMEMELİ”
Sektördeki fiyat karmaşasında yalnızca mülk sahiplerinin sorumlu tutulamayacağını belirten Arslan, gayrimenkul danışmanlarının da mesleki sorumluluklarını yerine getirmesi gerektiğini söyledi.
Bazı danışmanların satış portföyünü kaybetmemek amacıyla mülk sahiplerinin yüksek fiyat beklentilerini sorgulamadan kabul edebildiğini ifade eden Arslan, bu yaklaşımın hem alıcıya hem satıcıya hem de mesleğin güvenilirliğine zarar verdiğini savundu.
Arslan, “Bazı gayrimenkul danışmanları portföyü kaçırmamak için mülk sahibinin söylediği her fiyatı kabul edebiliyor. Mülk sahibi 5 milyon liralık taşınmazına 15 milyon istediğinde sırf satış yetkisini almak amacıyla ‘Evet, bu fiyat eder’ diyebiliyor. Oysa bu yaklaşım mesleğimize zarar veriyor” dedi.
Gayrimenkul danışmanlığının yalnızca ilan yayımlamaktan ibaret olmadığını belirten Arslan, gerektiğinde mülk sahibine gerçekleri söylemenin de mesleki sorumluluk olduğunu vurguladı.
“Bir gayrimenkul danışmanı gerektiğinde mülk sahibine ‘Bu taşınmaz sizin, fiyatı belirleme hakkı da sizin. Ancak mevcut piyasa verileri bu rakamı desteklemiyor’ diyebilmelidir. Çünkü doğru danışmanlık müşterinin duymak istediğini söylemek değil, bilmesi gerekeni anlatmaktır. Mesleki dürüstlük bazen bir portföyü kaybetmeyi göze almayı da gerektirir.”
“ELEKTRİKÇİ ELEKTRİĞİNİ, DEĞERLEMECİ DEĞERİNİ BİLSİN!”
Milas’ta gayrimenkul piyasasının sağlıklı işlemesi için hem mülk sahiplerinin hem de sektör temsilcilerinin gerçekçi davranması gerektiğini belirten Yasin Arslan, değerlendirmesinin sonunda dikkat çekici ifadeler kullandı.
Elektrikçi, çiftçi, esnaf veya farklı mesleklerden kişilerin kendi bilgi ve tecrübeleri doğrultusunda görüş bildirebileceğini, ancak milyonlarca liralık ekonomik kararların araştırmaya dayanmayan kişisel tahminlerle verilmemesi gerektiğini vurguladı.
Arslan, piyasadaki sorunların yalnızca kredi faizleri, ekonomik koşullar ve alım gücündeki düşüşten kaynaklanmadığını, gerçek dışı fiyat beklentilerinin de önemli bir engel oluşturduğunu söyledi.
“Bugün gayrimenkul piyasasında yalnızca ekonomik koşulları, kredi faizlerini veya alım gücünün düşmesini konuşmak yeterli değildir. Bir de kendi kendimize oluşturduğumuz gerçek dışı fiyat beklentilerini konuşmamız gerekiyor. Çünkü bazen piyasanın önündeki en büyük engel, satıcının hayal ettiği fiyatla alıcının ödemeye razı olduğu bedel arasındaki uçurumdur.”
Yaklaşık 5 milyon lira değer biçilen bir taşınmaza 15 milyon lira istenmesinin yalnızca 10 milyon liralık fiyat farkı anlamına gelmediğini belirten Arslan, bunun aynı zamanda piyasa gerçeklerinden uzaklaşmış bir beklentiyi ortaya koyduğunu ifade etti.
Gayrimenkul fiyatlarının köy kahvelerinde konuşulan rakamlarla, komşuların beklentileriyle veya internet ilanlarıyla tek başına belirlenemeyeceğini vurgulayan Arslan, gerçek değerin taşınmazın özellikleri, hukuki durumu, ekonomik koşullar ve somut piyasa verileriyle ortaya çıkacağını söyledi.
“BİZ GERÇEKTEN GAYRİMENKUL MÜ SATMAK İSTİYORUZ?”
Milas’taki gayrimenkul piyasasının geleceği açısından gerçekçi fiyatlandırmanın önemine dikkat çeken Sevim Emlak sahibi Yasin Arslan, hem mülk sahiplerine hem de sektörde faaliyet gösteren meslektaşlarına çağrıda bulundu.
Taşınmazların ekonomik değerinin doğru belirlenmesinin alıcı ve satıcı arasında güven oluşturacağını ifade eden Arslan, piyasanın sağlıklı işlemesi için beklentilerle ekonomik gerçeklerin birbirine yaklaşması gerektiğini vurguladı.
Arslan, değerlendirmesini şu sözlerle tamamladı:
“Bir gayrimenkulün değerini köy kahvesinde konuşulan rakamlar, komşunun beklentisi veya internete yazılan ilan fiyatı tek başına belirlemez. Gerçek değer; taşınmazın özellikleri, hukuki durumu, ekonomik koşullar ve piyasanın somut verileriyle ortaya çıkar. Son olarak hem mülk sahiplerine hem de gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren meslektaşlarıma bir soru sormak istiyorum: Biz gerçekten gayrimenkul mü satmak istiyoruz, yoksa birbirimize yüksek fiyatlar söyleyerek satılamayan bir piyasa mı oluşturuyoruz? Bence artık bu sorunun cevabını hep birlikte düşünmenin zamanı geldi.”
